これからお店を始めよう！そんなワクワクする気持ちと同時に、どんな物件を選べば良いのか不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。
物件の種類や立地はさまざまで、物件選びは新規出店を成功させるための重要なステップです。
理想の物件を見つけるためには、闇雲に探すのではなく、事前の準備と戦略的な物件探しが必要です。
そこで本記事では、店舗物件探しの全体像を理解しスムーズに物件取得を進めるための、基本的な考え方と進め方について解説します。このコラムが、これから店舗物件を探し始める方の道標となれば幸いです。
店舗向け物件を探す前の前準備
店舗物件探しを始める前には、いくつかの準備が必要です。
● 店舗のコンセプトを設定する
● 資金計画・事業計画を立てる
● 資金調達する
それぞれの準備について詳しく見ていきましょう。
店舗のコンセプトを設定する
物件探しを始める前に、まず「どのような店舗を作りたいのか」を明確にしましょう。コンセプトが曖昧だと、店舗物件選びの基準が定まらず、出店後に失敗するリスクが高まります。
店舗のコンセプトを設定する際は、以下の3つの要素を具体的に決めましょう。
● ターゲット顧客を明確にする
誰をターゲットにするかで、立地・内装・価格設定が決まる。
例：若い女性向けなら、おしゃれなエリアにトレンドを取り入れた店舗が適切。
● 提供する商品・サービスを決める
どのような商品・サービスを提供するかで、店舗の規模や設備が変わる。
例：テイクアウト専門なら、広い厨房は不要。
● 顧客に提供したい体験価値を考える
商品やサービスだけでなく、店舗の雰囲気や過ごし方も重要。
例：落ち着いた食事空間を提供するなら、静かな住宅街に適した内装が必要。
これらを明確にすることで、物件探しの軸が定まり、成功への第一歩を踏み出せます。
資金計画・事業計画を立てる
店舗物件探しを始める前に、まず資金計画と事業計画を立てましょう。
資金計画では、開業に必要な資金を明確にし、自己資金と借入金のバランスを検討します。開業資金には、物件取得費や内装工事費だけでなく、運転資金も含まれることを忘れてはいけません。運転資金は、事業開始から黒字化までの間に必要な資金であり、家賃や人件費、仕入れ費用などを賄うためのものです。
事業計画では、具体的な事業内容、ターゲット顧客、売上目標、収益見通しなどを明確にしましょう。事業計画は、金融機関から融資を受ける際にも必要となる重要な資料です。
綿密な計画を立てることで、事業の成功確率を高めるだけでなく、資金調達もスムーズに進められます。
資金調達する
店舗開業には、物件取得費用だけでなく、内装工事や設備投資など多額の資金が必要です。自己資金で賄えない場合は、以下の方法を検討しましょう。
● 金融機関からの融資
日本政策金融公庫・信用金庫・銀行 などから借り入れる。
事業計画書 を作成し、収益見込みや返済計画を明確にすることが重要。
● 助成金・補助金の活用
国や地方自治体 から支給される資金で、多くは返済不要。
ただし 支給要件が厳しく、申請手続きが複雑 なので事前に調査が必要。
● クラウドファンディング
インターネットを通じて支援者から資金を集める方法。
資金調達だけでなく、店舗のファンを獲得するというメリットも。
それぞれの方法のメリット・デメリットを理解し、自分に合った資金調達手段を選びましょう。資金を確保できれば、開業に向けて大きく前進できます。
店舗の開業資金の内訳や調達方法については、以下の記事でさらに詳しく解説しています。ぜひご覧ください。
『店舗の開業資金はいくら必要？具体的な内訳や調達方法を徹底解説』
市場調査をして店舗出店エリアを決める
店舗コンセプトが決まったら、次は出店エリアの選定です。成功のためには、市場調査をもとに慎重にエリアを絞り込むことが大切です。
● ターゲット顧客の分析
顧客層の居住地・ライフスタイルを把握する。
若者向けアパレルなら学生街・商業施設周辺、ファミリー向け飲食店なら住宅街など。
● 競合店の調査
同業種の店舗数・価格設定・サービス内容・顧客層 を分析。
競争が激しいエリアでは、差別化ポイントを明確にする。
● 地域の特性を確認
年齢層・所得水準・人口密度・交通アクセスなどを調査。
ターゲット顧客と地域の特性が合っているか確認する。
これらの要素を総合的に判断し、店舗コンセプトに合った最適な出店エリアを選びましょう。
店舗物件の探し方
店舗物件探しの方法は複数あるので、自分に合った方法を選択しましょう。
● オンライン検索で探す
● 不動産会社で探す
● 現地調査して探す
● 人脈を活用して探す
● 空きテナント専門のサービスサイトで探す
それぞれの探し方について詳しくご紹介します。
これらの要素を総合的に判断し、店舗コンセプトに合った最適な出店エリアを選びましょう。
オンライン検索で探す
オンライン検索は多くの物件情報を手軽に得られるため、店舗物件探しの第一歩として有効です。効率的に探すために、以下の3つのサイトを併用するのがおすすめです。
● ポータルサイト
掲載物件数が多く、全国の物件を広く検索できる。さまざまな条件で絞り込み検索が可能。周辺環境の情報も掲載されていることが多く、出店エリア選定に役立つ。
● 不動産会社サイト
特定の地域に特化した情報が豊富。地元の不動産業者不動産会社のノウハウや実績を把握しやすい。直接問い合わせて条件交渉が可能。
● 専門サイト
特定の業種や条件に特化した物件情報を掲載。例えば飲食店向け居抜き物件サイト、クリニック開業向け物件サイトなど、ニーズに合った物件を効率的に探せる。
これらのサイトを上手に活用し、条件に合う物件を効率的に見つけましょう。
不動産会社で探す
不動産会社を通じて店舗物件を探す方法も有効です。不動産会社には、地域密着型の会社から、特定の業種に特化した専門性の高い会社まで、さまざまな種類があります。それぞれの強みがあるので、ご自身のニーズに合った会社を選びましょう。それぞれの特徴は以下の通りです。
● 地域密着型の不動産会社
その地域に特化した豊富な物件情報を保有。長年のネットワークを活かし、非公開物件の紹介も可能。地元の事情に詳しく、初めての出店でも安心。
● 専門特化型の不動産会社
特定の業種（例：飲食店、クリニック）に特化した物件情報を提供。設備や過去の営業実績も考慮した最適な提案が可能。
開業に必要な手続きや許認可の相談にも対応。
効率的に店舗物件を探すためには、複数の不動産会社に問い合わせて、比較検討することも重要です。それぞれの会社が持つ物件情報やサービス内容を比較することで、より希望に合った店舗物件を見つけやすくなります。希望条件を明確に伝え、積極的に情報収集を行いましょう。
現地調査して探す
インターネットや不動産会社で情報収集したら、希望エリアに実際に出向いて現地調査をしてみましょう。自分の足で探すことで、オンラインではわからない情報を得ることができます。
街を歩きながら、以下のようなポイントを意識して観察してみましょう。
● 周辺環境
エリアの雰囲気や人の流れを確認
● 競合店の状況
客層、価格帯、繁盛具合を観察
● ターゲット層の動向
自店の顧客層がいるかチェック
さらに、街歩きではインターネットや不動産会社では見つからない空き物件の情報を見つけられる可能性があります。「テナント募集」の看板を見つけることもあるでしょう。積極的に街を歩き、肌で情報を集めることで、より理想的な店舗物件に出会える可能性が高まります。
人脈を活用して探す
意外に見落としがちなのが、人脈を活用した店舗物件探しです。友人、知人、家族、取引先、地域の商店会などに声をかけて情報を集めてみましょう。すでに事業を営んでいる人たちは、物件の情報に敏感だったり、不動産会社に公開される前の物件情報を知っていたりする可能性もあります。普段から良好な関係を築いておくことで、思わぬ良物件に出会えるかもしれません。
開業を考えている地域に詳しい人に相談することで、その地域ならではの特性や、表面的にはわからないような情報を得られる可能性もあるでしょう。
例えば、地域のイベント情報や、競合店の出店状況、顧客層の属性など、出店エリアを決める上で有益な情報が得られるかもしれません。これらの情報は、事業計画を立てる上でも役立ちます。人脈を最大限に活用し、希望に合う店舗物件を見つけてみましょう。
空きテナント専門のサービスサイトで探す
近年、インターネットの普及に伴い、空きテナント専門のサービスサイトも増加しています。これらのサイトを利用することで、効率的に希望条件に合った店舗物件を探すことができます。サイトによっては、不動産会社への問い合わせや内見予約などもサイト上で行うことができるため、時間と手間を節約できるでしょう。
例えば、テナリードのような事業用物件のマッチングサービスは、出店希望者と物件オーナーを直接結びつけることで、非公開物件情報へのアクセスを可能にします。テナリードは、独自のネットワークを通じて、まだ市場に出ていない物件情報や限定された顧客にのみ公開されている物件情報を提供しており、競争の激しい市場において、他社に先駆けて魅力的な店舗物件を確保できる可能性が高まるでしょう。
店舗用の物件探しでお困りの際は、テナリードにご相談ください。
店舗向け物件の種類
店舗物件には、主に居抜き物件とスケルトン物件の2種類があります。それぞれの特徴を理解し、ご自身の事業に適した物件を選びましょう。
居抜き物件
居抜き物件とは、前のテナントが使用していた内装、設備などが残っている物件を指します。飲食店では厨房設備、美容室ではシャンプー台など、業種によって残されている設備はさまざまです。居抜き物件のメリット・デメリットは以下の通りです。
居抜き物件を選ぶ際には、設備の状態をよく確認することが大切です。老朽化が進んでいたり、故障していたりする場合は、修理や交換が必要になるため、追加費用が発生する可能性があることも考慮しておきましょう。
さらに、前テナントの業績や撤退理由も確認しておくと、出店後の経営に役立つ情報を得られることがあります。
居抜き物件については以下の記事でさらに詳しく解説しています。ぜひご覧ください。
『居抜き物件とは？メリット・デメリット、契約の注意点を解説』
スケルトン物件
スケルトン物件とは、建物の骨組みだけを残して、内装や設備をすべて撤去した状態の物件のことです。スケルトン物件のメリット・デメリットは以下の通りです。
スケルトン物件は、自由度の高さが魅力ですが、その分、工事の進め方や専門業者との打ち合わせなど、多くの工程が必要になります。初めてスケルトン物件を借りる場合は、経験豊富な不動産業者や設計事務所などへの相談がおすすめです。
スケルトン物件については以下の記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。
『居抜き物件とスケルトン物件の違いは？メリット・費用・期間で比較』
店舗向け物件の内見時のポイント
希望の物件が見つかったら、実際に見学して詳細を確認します。内見では、物件の状態だけでなく、周辺環境なども入念にチェックしましょう。
● 厨房設備や備品をよく確認する
● 質問事項リストを作成しておく
● 写真・動画撮影しておく
● 外観もよく確認する
● 周辺環境を調査する
それぞれのポイントを詳しく紹介します。
厨房設備や備品をよく確認する
飲食店などで厨房設備が必要な場合、内見時に設備や備品をしっかり確認しましょう。老朽化や故障の有無、必要な設備が揃っているかが重要です。居抜き物件に備品が残っている場合でも、衛生面や使い勝手を考慮し、本当に活用できるかを判断しましょう。
例えば、冷蔵庫や冷凍庫の容量、オーブンの種類、コンロの数などは、提供する料理に適しているかを確認する必要があります。また、排水溝の状態や換気扇の性能も見落とせません。
居抜き物件では、前のテナントの設備をそのまま使えることもありますが、修理や交換が必要になる場合もあります。その際の費用も事前に見積もっておきましょう。
質問事項リストを作成しておく
内見の際に後悔しないためには、事前に質問事項をリスト化しておくことが大切です。リストを作成することで、確認漏れを防ぎ、スムーズな内見ができます。
特に、以下のようなポイントはしっかり確認しましょう。
● 費用面
家賃や共益費、更新料、敷金・礼金など
● 設備面
エアコンの有無や種類、給湯設備の状態、インターネット回線の種類など
また、営業時間の制限があるか、近隣住民とのトラブル履歴がないかも確認が必要です。
物件によっては、看板の設置や内装工事に制限があることもあるので、事前に把握しておきましょう。さらに、駐車場や駐輪場の有無、利用可能な台数なども確認すると便利です。
これらの項目をリスト化し、内見時に担当者へ質問することで、物件の理解を深め、より適切な判断ができるようになります。
写真・動画撮影しておく
内見時には、物件の状態を正確に記録するために、写真や動画を撮影しておきましょう。後から見返すことで、記憶が曖昧になった部分も確認でき、より冷静な判断ができます。
特に、コンセントの位置や数、配管の状態、壁の材質などを記録しておくと、内装工事の計画を立てる際に役立ちます。また、設備の不具合や破損箇所があれば、忘れずに撮影しておきましょう。これらの記録は、契約後のトラブルを防ぐ証拠にもなります。
また、複数の物件を比較する際にも、写真や動画があると客観的な判断がしやすくなります。撮影する際は、全体の様子がわかるようにさまざまな角度から撮り、日付も記録しておくとより正確な情報として活用できます。
外観もよく確認する
物件の内見時には、内部だけでなく外観も入念に確認しましょう。外観は店舗の第一印象を決め、集客にも影響を与えます。
まず、建物の状態をチェックしましょう。壁のひび割れや汚れ、屋根の損傷などがないか確認し、老朽化の兆候がある場合は将来的な修繕費も考慮する必要があります。次に、看板を設置できるスペースがあるか、その大きさや位置も確認しておきましょう。看板は店舗の顔となり、視認性の良し悪しが集客に関わります。
また、周辺の景観との調和も大切です。街の雰囲気に馴染んでいるか、周囲の建物とのバランスはどうかをチェックしましょう。さらに、夜間の外観も確認しておくことをおすすめします。街灯の明るさや人通りの多さなどは、防犯面や夜の集客に影響を与えるため、事前に把握しておくと安心です。
周辺環境を調査する
周辺環境の調査は店舗の成功に大きく影響します。ターゲットに適したエリアか判断するため、時間帯を変えて訪れましょう。
まず、周辺の人口や年齢層、世帯構成を確認し、統計データを活用してターゲット層の多さや競合店の有無を調べます。競合が多い場合は、価格やサービスで差別化が必要です。
また、最寄り駅からの距離、バスの便、駐車場の有無、交通量や歩道の状況など、来店しやすい条件をチェックします。近隣に商業施設や学校、病院があれば客層や来店頻度に影響を与えるため、どんな需要があるか考えましょう。
最後に、治安状況も確認し、昼夜の人通りや街灯の有無、安全な環境かを見極めることが大切です。
店舗向け物件を契約する際の注意点
店舗物件の契約は、事業の成功を左右する大切なステップです。
● 契約条件を確認する
● 必要な書類を準備しておく
● 専門家へ相談する
以上の注意点について見ていきましょう。
契約条件を確認する
契約書にサインする前に、契約条件をしっかりと確認しましょう。契約条件は、契約期間、賃料、更新料、敷金、礼金、原状回復費用、解約予告期間など多岐にわたります。
特に注意したいのは、賃料のほかに共益費や管理費などの費用が発生するかどうかです。また、更新料は賃料の何ヶ月分か、解約予告期間は何ヶ月前までかなども確認しておきましょう。原状回復費用については、どこまでが借主の負担になるのかを明確にしておくことが大切です。
契約内容に不明点があれば、必ず質問し、納得してから契約を締結しましょう。後々のトラブルを防ぐためにも、契約書は隅々まで目を通し、理解することが重要です。必要であれば、専門家である弁護士や不動産コンサルタントに相談することも検討しましょう。
必要な書類を準備しておく
店舗物件を契約する際には、さまざまな書類が必要になります。事前に必要な書類を準備しておかないと、契約手続きがスムーズに進まない可能性があります。余裕を持って準備しておきましょう。
まず、個人の場合は、身分証明書（運転免許証、パスポートなど）と印鑑証明書が必要です。法人の場合は、会社の登記簿謄本、代表者の印鑑証明書、会社の印鑑などが必要です。また、保証人が必要な場合は、保証人の印鑑証明書なども必要になります。
物件によっては連帯保証人や事業計画書、資金計画書などの提出を求められる場合もあるため、不動産会社から事前に必要な書類を確認しておきましょう。
専門家へ相談する
店舗物件の契約は大きな金額が動くため、内容を十分に理解せずに進めると後々トラブルになる可能性があります。そのため、契約内容に不明点がある場合は、必ず専門家に相談しましょう。
相談する専門家としては、弁護士や税理士、司法書士などが挙げられます。これらの専門家は、法律や税務、不動産登記などに関する専門知識を持っているため、法的リスクの説明や登記手続きに関するアドバイスなどを提供してくれるでしょう。
費用はかかりますが、トラブルを防ぐための必要経費と考えるのがおすすめです。
業種別のおすすめ物件例
業種によって、適した物件の種類や立地は異なります。
● 飲食店
● 物販店
● サービス業
● クリニック
それぞれの業種別におすすめ物件をご紹介します。
飲食店
飲食店を開業するなら、視認性の高い路面店や、コストを抑えられる居抜き物件も有力な選択肢となります。それぞれの特徴は以下の通りです。
● 路面店
通行人の目に留まりやすく、新規顧客を獲得しやすい。看板の設置でさらに集客効果を高められる。
● 居抜き物件
前テナントの内装や厨房設備をそのまま活用できるため、初期費用を削減し、開業までの時間を短縮できる。ただし、設備の老朽化やレイアウト変更のしやすさは事前に確認が必要。
路面店と居抜き物件の特性を活かし、スムーズな開業を目指しましょう。
飲食店会場におすすめの居抜き物件については以下の記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。
『飲食店開業に最適な居抜き物件の見つけ方と失敗しない選び方』
物販店
物販店を開業するなら、視認性とアクセスの良さがを重視しましょう。お客さまに商品を直接見てもらうため、路面店・駅近物件・スケルトン物件がおすすめです。
● 路面店
通行人の目に留まりやすく、新規顧客を獲得しやすい。特に人通りの多いエリアでは、自然と来店のきっかけを作れる。
● 駅近物件
公共交通機関を利用するお客さまに便利で、集客力が高い。ターミナル駅や乗換駅周辺なら、幅広い層の来店が期待できる。
● スケルトン物件
内装を自由に設計でき、ブランドイメージやターゲット層に合わせた空間づくりが可能。商品の陳列やデザインを工夫することで購買意欲を高められるが、内装工事費がかかるため資金計画が必要。
それぞれの特徴を理解し、出店計画に最適な物件を選びましょう。
サービス業
サービス業の物件選びでは、顧客の利便性が重要です。アクセスしやすい立地を選ぶことで、集客力を高められます。立地ごとの特徴は以下の通りです。
● オフィスビル
企業や従業員が多く、ビジネスマン向けのサービス向き。固定客が見込まれるが、賃料が高め。
（例：コンサルティング会社、ネイルサロン、マッサージ店）
● 駅近物件
人通りが多く、幅広い顧客層にアプローチ可能。集客力があるが、競合店が多い可能性がある。
（例：カフェ、美容院、クリーニング店）
● 住宅街
地域住民をターゲットにしやすいが、新規顧客の獲得に工夫が必要。
（例：学習塾、美容室、整体院）
サービス業は業態が多岐にわたるため、ターゲット層を明確にし、最適な物件を選びましょう。
クリニック
クリニック開業における物件選びでは、患者さんのアクセスのしやすさが大切です。立地ごとの特徴は以下の通りです。
● 駅近物件
公共交通機関を利用する患者さんに便利。複数路線やバス停が近いと広範囲からの集患が期待できる。雨の日でも通院しやすい点が大きな利点。
● 住宅街の物件
地域住民をターゲットにした医療サービス提供に適しており、特に高齢者や子育て中の家庭にとって便利。安定した患者数が見込め、地域密着型のクリニックとして信頼関係を築きやすい点も魅力。
● ロードサイド物件
車でアクセスしやすいため、広範囲からの集患が期待できる。駐車場を完備すればより多くの患者さんの来院を促進でき、視認性が高い立地でクリニックをアピールしやすい。
それぞれの物件タイプの特徴を考慮し、診療科目やターゲット層に最適な店舗物件を選びましょう。
テナリードは店舗にぴったりな物件探しをお手伝いします
この記事では、店舗物件探しの流れや種類、内見・契約時の注意点、業種ごとの物件例について解説しました。理想の物件を見つけるには、事前の準備が欠かせません。
物件探しの方法には、オンライン検索や不動産会社の利用、現地調査などがあります。なかでも「テナリード」は、店舗を開きたい事業者と、物件を貸したい不動産会社をつなぐことができるマッチングサービスです。
テナリードでは、非公開物件のオファーを受け取ることもでき、一般には出回らない物件に出会える可能性があります。希望条件に合う物件があれば、自動でレコメンド情報が届くため、効率よく探せるのも特徴です。
さらに、出店希望者は完全無料で利用できるため、 初期費用や月額費用はかかりません。
飲食店や物販店、サービス業、クリニックなど、幅広い業種に対応し、路面店や駅近物件、居抜き物件など多様な選択肢を提供しています。新規出店を考えている方は、ぜひテナリードを活用してみてください。
