店舗開業に向けて空きテナントや店舗物件を探していると、「居抜き物件」と「スケルトン物件」という言葉をよく目にします。
居抜き物件は、前テナントによる内装や備品が残されている物件で、スケルトン物件は建物の骨組みが剥き出しになっている物件です。
居抜き物件とスケルトン物件には、それぞれに異なるメリット・デメリット、特性があります。どちらのタイプの物件にするか正しく判断するには、これらの違いをきちんと理解しておくことが重要です。
居抜き物件とスケルトン物件の違いを、比較して解説します。
居抜き物件とスケルトン物件はどう違う？
居抜き物件とは、前のテナントが使用していた内装や設備をそのまま引き継ぐ物件のことです。一方、スケルトン物件とは、内装や設備が全くない状態の物件を指します。居抜き物件とスケルトン物件には、主に以下のような違いがあります。
居抜き物件とスケルトン物件それぞれの特色を、より詳しくみていきましょう。
居抜き物件とは
居抜き物件とは、前の店舗が使用していた内装や設備がそのまま残っている物件のことです。居抜き物件と呼べる物件の定義としては、「今すぐに開店できる状態か」で判断できます。
居抜き物件は、内装がきちんと施工されており、前の店舗で使われていたテーブルやレジをそのまま活用できる点が大きな特徴です。
ただし、前の店舗の業種や内装が自分の業態にマッチしないこともあるため、物件選びの際は注意が必要です。物件の状態をよく確認し、自分の店舗コンセプトに合うかどうかを見極めましょう。
スケルトン物件とは
スケルトン物件とは、内装がほとんど付いていない状態でテナントに引き渡される物件のことです。壁や床、天井などの下地はありますが、内装や設備は最小限しかないのが特徴です。
物件の見た目としては、コンクリート打ちっぱなしの壁や、天井のダクトが剥き出しになっているような状態が多くみられます。
内装工事の費用と期間がかかりますが、その分自由にレイアウト設計ができます。業態に合わせて自由に設えを作りたい場合に向いている物件です。
店舗開業は居抜き物件とスケルトン物件どちらにすべき？
居抜き物件とスケルトン物件の大まかな違いを知っても、「では自分のビジネスは居抜き物件とスケルトン物件のどちらが最適なのだろう？」と迷ってしまう方もいるでしょう。ここでは、居抜き物件に向いているケースとスケルトン物件に向いているケースをそれぞれ紹介します。
居抜き物件が向いているケース
居抜き物件は、以下のようなケースに向いています。
● オープンまでのスピードを重視したい
内装や設備がそのまま使えるので、工事の手間が省けてすぐ開業できます。
● 初期投資を抑えたい
内装工事費を大幅に節約できるので、開業資金を抑えられます。
● 物件の業態の変更を考えていない
例えば、飲食店の居抜き物件を借りて飲食店を始めるのであれば、厨房設備や水回りがそのまま使えるので、工事期間を大幅に短縮できます。美容室やネイルサロンなども同様に、同じ業種の居抜きを見つけられれば、内装工事をほとんどせずに開業できるでしょう。
スケルトン物件が向いているケース
一方、スケルトン物件は以下のようなケースに向いています。
● 新規出店で独自の内装にしたい
居抜き物件では、前の店舗の雰囲気が残ってしまいます。
● 他店と差別化した空間デザインにしたい
自由に設計できるスケルトン物件なら、他には無いオリジナルの内装が可能です。
● 業態変更で全く違う業種の店舗にする
居抜き物件で業態を変えるとなると内装の解体という工程が発生し、より大がかりな改装が必要になり費用も期間も増してしまいます。
店舗デザインにこだわりがあり、開店までのスケジュールと予算に余裕がある方はスケルトン物件が向いていると言えるでしょう。
【居抜き物件・スケルトン物件】メリット・費用・期間で徹底比較
居抜き物件とスケルトン物件は、どちらがより良いというものではありません。
新しい店舗・オフィスを借りたい方の構想やニーズに合わせて選ぶべきです。
そのため、以下のような居抜き物件とスケルトン物件ごとの違いや強み・弱みをきちんと理解しておく必要があります。
それぞれの項目について、以下から詳しく解説します。
1.メリット・デメリット
まずは、居抜き物件とスケルトン物件それぞれのメリットとデメリットを比較していきます。
居抜き物件のメリット・デメリット
居抜き物件は、内装や設備をそのまま引き継げるため、新たに内装工事をする必要がありません。そのため、初期費用を大幅に抑えることができ、すぐに営業を開始できるのが大きなメリットです。
一方で、前の店舗の雰囲気が残っているため、思い通りの内装にしにくいというデメリットもあります。また、既存の設備が古い場合は修理や交換が必要となり、その分の費用がかかってしまう点には注意が必要です。
スケルトン物件のメリット・デメリット
スケルトン物件の大きなメリットは、先述の通り「内装を一から自由に設計できる」という点です。
それ以外にも、厨房の機材などを最新モデルで揃えることができるため、備品の管理がしやすくなるという点も挙げられます。
ただし、内装工事の費用と期間がかかるというデメリットは留意しておきましょう。また、工事の期間が長引けば長引くほど、カラ家賃（店舗としての利益が出ない状態で支払う家賃）が多く発生し、開業資金を圧迫する可能性があります。
また、退去時にスケルトン状態で戻さなくてはならないため、解体費用の確保も必要になります。
2.内装工事の費用
続いて、内装工事の費用の違いで比較していきます。
居抜き物件の費用
飲食店を開業するために、元々飲食店だった居抜き物件を借りて、さらに内装がお店のコンセプトと合っている場合は、内装工事費用をかなり安く抑えられます。
平均で、1坪あたり15万～30万円ほどでしょう。
ただし、一部のレイアウトを変更するためにリフォームをしたり、備品を買い替えたりした場合は相応のコストが発生するため、注意が必要です。
スケルトン物件の費用
スケルトン物件の場合は、店舗面積や内装のクオリティによって内装工事の費用が大きく異なります。平均では、1坪あたり30万～50万円ほどを見ておきましょう。居抜き物件の倍近くかかる計算になります。
3.オープンまでにかかる期間
続いて、物件探しからオープンまでにかかる期間で比較していきます。
居抜き物件の期間
居抜き物件は、前テナントの内装や設備をそのまま利用できるため、スケルトン物件に比べてオープンまでの期間を短縮できます。
以下の表は、居抜き物件でオープンまでにかかる一般的な期間の目安です。
契約から早ければ1ヶ月、遅くても3ヶ月ほどでオープンできるでしょう。
ただし、居抜き物件でも内装の変更や設備の入れ替えが必要な場合は、工事期間が長引く可能性があるので注意が必要です。物件の状態や必要な工事内容によっては、スケルトン物件と同程度の期間がかかることもあります。
スケルトン物件の期間
スケルトン物件では、物件探しと契約手続きにかかる期間は居抜きと大きく変わりません。むしろ、スケルトン物件の方が物件数が多い傾向にあるので、早めに良い物件と出会える可能性があります。
スケルトン物件の場合は、内装工事にかかる期間が重要です。
15坪〜20坪のスケルトン物件 の場合は1ヶ月〜1ヶ月半、20坪〜30坪では1ヶ月半〜2ヶ月ほどの工期が目安となります。30坪以上になると、内装工事だけで3ヶ月近くかかることもあるでしょう。
ただし、上記はあくまでも目安です。実際の工期は、内装のグレードや工事の内容、建物の状況などによって前後します。
また、内装工事が完了した後、保健所の検査や営業許可の取得など、オープンに向けた各種手続きにも一定の時間を要します。
これらを踏まえると、スケルトン物件の場合は物件契約から開業までに平均3～4ヶ月程度かかるケースが多いといえるでしょう。居抜き物件に比べるとオープンまでに時間を要するため、その点は理解が必要です。
【居抜き物件・スケルトン物件】契約時の注意点
居抜き物件とスケルトン物件では、それぞれ異なる契約時の注意点があります。契約後に後悔してしまうことが無いよう、以下のポイントを紹介します。
● 居抜き物件は備品の状態を事前にチェック
● 居抜き物件は原状回復義務に要注意
● スケルトン物件の内装工事は規模が制限される場合もある
一つずつみていきましょう。
居抜き物件は備品の状態を事前にチェック
居抜き物件の大きなメリットは、前テナントが使用していた内装や設備をそのまま引き継げることです。しかし、備品の状態によっては修繕や入れ替えが必要となり、想定外の費用がかかってしまう可能性もあります。
居抜き物件の内見時には、以下のようなポイントを確認しておきましょう。
● 床・壁・天井...... 傷や汚れ、剥がれなどの損傷はないか
● 照明器具...... 不点灯やチラつきはないか
● 空調設備...... 異音や故障はないか
● 給排水設備...... 漏水や詰まりなどの不具合はないか
● その他設備...... 什器や看板など、引き継ぐ備品の状態は良好か
事前の綿密なチェックにより、居抜き物件のデメリットを最小限に抑えることができます。備品の状態次第では、スケルトン物件を選んだほうが得であるという判断もあり得るでしょう。物件選びでは、自社に最適な物件を見極める目が重要です。
居抜き物件は原状回復義務に要注意
居抜き物件では、退去時に原状回復義務が発生します。原状回復とは、入居時と同じ状態に物件を戻すことを指します。
原状回復の程度は契約書で取り決められており、オーナー側と入念に協議しておく必要があります。
最も負担が少ないのは原状回復不要な「現状渡し」です。造作物のみ撤去を求められる「簡易な原状回復」も、計画的に撤去を進めれば大きな負担にはなりません。
しかし、「スケルトン返し」という原状回復を求められた場合は、注意が必要です。
「スケルトン返し」とは？
「スケルトン返し」とは、退去時には内装を全て取り壊して骨組みだけの状態に戻さなくてはならないという意味です。
そのため、居抜き時の内装や設備を全て撤去し、コンクリート剥き出しの状態で物件を返却する必要があります。 退去時に内装解体工事が必要となり、多額の費用がかかるリスクがあるのです。
居抜き物件を契約する際は、退去時の原状回復義務がどの程度なのかを事前に確認しておくことが重要です。
スケルトン物件の内装工事は規模が制限される場合もある
スケルトン物件は建物の構造体のみの状態で引き渡されるため、入居者の希望に沿った内装工事を行うことができます。しかし、建物の構造上の制限やオーナーの意向から、大規模な工事ができない場合もあるので注意が必要です。
スケルトン物件でも、以下のような工事は制限されることがあります。
● 壁の撤去・移設
● 給排水設備の大幅な変更
● 大型の空調設備の設置
建物の構造によっては、こうした工事を行うことができず、希望通りの店舗レイアウトを実現できない可能性があることは留意しておきましょう。スケルトン物件の契約前には、建物の図面をよく確認し、不動産業者や建築士と相談しながら、どの程度の工事が可能かを見極めておくことが大切です。
居抜き物件とスケルトン物件を探す方法は？
この記事を読んで、「居抜き物件にしよう」「スケルトン物件にしよう」という方向性が定まったら、いよいよ物件探しです。
中には、まだ居抜きかスケルトンか決めかねている方もいるかもしれません。しかし、店舗物件に強い不動産業者との出会いがあれば、物件探しの方向性から親身になって相談に乗ってもらえるでしょう。
居抜き物件とスケルトン物件を探す方法を紹介します。
不動産会社に相談
居抜き物件やスケルトン物件を探すには、不動産業者に相談するのが一般的です。不動産業者では、物件の情報を豊富に取り揃えており、希望の条件に合わせて、最適な物件を提案してくれます。
不動産業者に相談する際には、希望の業態・店舗の規模・予算・希望のエリア・オープン予定日などの情報は伝えられるようにしましょう。
これらの情報を基に、不動産業者が物件を選定し、内覧の日程を調整してくれます。居抜き物件の場合は、現況の設備や内装を確認し、そのまま使用できるかどうかをチェックすることが重要です。一方、スケルトン物件の場合は、内装工事の規模や予算、工期などを検討する必要があります。不動産業者の担当者と相談しながら、最適な物件を選びましょう。
出店希望エリアで直接探す
居抜き物件やスケルトン物件を探す方法の一つに、出店希望エリアを実際に歩いて探すという方法があります。不動産業者に任せるだけでなく、自分の目で物件を見て確認することで、より詳細な物件情報を得ることができます。
以下のようなステップで直接探してみましょう。
1. 出店希望のエリアを決める
2. そのエリアを実際に歩いてみる
3. 「テナント募集中」や「店舗物件情報」などの貼り紙を探す
4. 気になる物件を見つけたら、その場で物件情報を確認する
5. 連絡先が記載されている場合は、電話やメールで問い合わせてみる
直接探すメリットとしては、不動産業者のサイトには載っていない物件を見つけられる可能性があることです。また現地の雰囲気も確かめられます。
ただし注意点として、直接探す場合は時間と手間がかかります。物件の空き状況は日々変わるため、こまめにチェックする必要もあります。不動産業者と併用しながら、効率的に物件探しを進めていくことをおすすめします。
空きテナント専門のサービスサイトで探す
最近では、空きテナントに特化したオンライン物件検索サービスが充実してきています。こうしたサイトでは、居抜き物件やスケルトン物件を簡単に検索・比較することができます。
サイト上では、物件のスペックや写真、図面などを見ながら希望条件に合う物件を探せます。気に入った物件があれば、その場で不動産業者やオーナーに問い合わせが可能です。
しかし、検索して出てくるテナント物件には限りがあるため、あくまで情報収集だけに活用し、早めに不動産業者へ連絡をとることが得策でしょう。良いテナント物件と出会うためには、まず自身の開業の方向性と合った不動産業者と出会わなくてはなりません。
最もおすすめなのが、店舗物件に強い不動産業者とマッチングしてくれるサービスを利用することです。
居抜き物件・スケルトン物件を探すならテナリード
「テナリード」は、店舗開業を目指している方と事業用物件専門の不動産会社をつなげる事業用物件のマッチングサービスです。秘匿性が高く、オープンに入居者募集を行っていない優良物件を多く取り扱っている不動産業者を効率的に探すことができます。居抜き物件やスケルトン物件はもちろん、オフィス物件まで幅広く取り扱っているため、開業用の物件をお探しの方はぜひご利用ください。
居抜き物件とスケルトン物件にはそれぞれにメリット・デメリットがあります。ご自身の開業計画や店舗の構想、開業資金を明確にした上で、最適な物件を選びましょう。
