「カフェを開業したいが、開業資金はできるだけ安く済ませたい」
「1年近くかかる内装工事の期間を待たずに、いますぐバーを開業したい」
このような需要に応えるのが、店舗の内装や設備がそのまま残っている「居抜き物件」です。
店舗だけではなく、あらゆる備品が揃った状態で入居できる「居抜きオフィス」もあります。
居抜き物件にはさまざまなメリットがありますが、物件探しをする前に知っておきたいデメリットや注意点もあるのです。
業種を問わず、開業を考えている方必見の居抜き物件の情報を紹介します。
居抜き物件とは？
居抜き物件とは、前の入居者が使用していた内装や設備がそのまま残された状態の物件のことを指します。飲食店、小売店を問わず、不動産業界で広く使われている言葉です。
「内装付きの店舗物件」という言葉も、居抜き物件と同様の意味で使われています。
居抜き物件の定義
居抜き物件は非常に幅広く使われる言葉であるため、内装の残り具合や状態は物件によって異なります。
一般的な居抜き物件の定義は、床・天井・壁・厨房・お手洗いなど、店舗内の主要設備が残っており、今すぐにでも開店できるような状態の物件です。
ただし、物件によっては、床・天井・壁だけが残っている場合や、厨房設備だけが残っている場合もあります。その際は、「一部居抜き」という表現で居抜き物件と呼ばれることがあります。
スケルトン物件との違い
店舗用物件を探していると、居抜き物件と併せて「スケルトン物件」という言葉を目にすることがあります。
居抜き物件とスケルトン物件は、いずれも店舗として利用できる空きテナントであるという点で共通していますが、その内容には以下のような違いがあります。
スケルトン物件は「骨組みのみの状態」を意味し、内装はほとんどされていません。そのため、イメージ通りに内装を作り上げることができるという点がメリットです。一方、居抜き物件は前テナントが営業していた状態から什器や設備が残されているため、すぐに同業種の店舗として営業を開始できます。
居抜き物件を借りるメリット
これから店舗を開業したい人や、できるだけ開業にかかるコストを抑えたい人に、居抜き物件は多く選ばれています。
居抜き物件ならではのメリットは以下の通りです。
● 開業までの期間を短縮できる
● 内装工事の手間が省ける
● 人気のある立地を確保しやすい
それぞれのメリットについて、詳しく解説していきます。
開業までの期間を短縮できる
居抜き物件を借りる最大のメリットは、開業までの期間を大幅に短縮できることです。
一般的な物件の場合、店舗の内装工事から備品の手配まで自分で行う必要があり、工事期間を含めると開業まで半年以上の時間がかかります。
一方、居抜き物件の場合は、前テナントの内装や備品を引き継ぐことができるため、契約次第では最短1ヶ月程度で開業が可能です。特に、店舗の立地条件や設備が業種にマッチすれば、スムーズに開業準備を進められるでしょう。
内装工事の手間が省ける
店舗を開業するためにスケルトン物件を借りると、必ず内装工事を行わなくてはなりません。
飲食店なら飲食店用に、壁や床を工事することになり、数ヶ月近い工事期間とコストがかかります。キッチン設備やレジといった備品も全て購入しなくてはならないため、さらにコストはかさむでしょう。
居抜き物件なら、内装工事や備品を揃える手間がかからないため、初期費用を大幅に節約することができます。
ただし、自分のお店の内装にこだわりたい方は、居抜き物件よりもスケルトン物件で内装工事を行う方が良いケースもあります。
人気のある立地を確保しやすい
人気のある立地や商圏で開業できることも居抜き物件の大きなメリットの一つです。
新規の店舗物件を探す場合、希望の立地に空きがない可能性があります。しかし、居抜き物件であれば、既に事業が行われていた好立地の物件を借りることができるのです。
好立地の物件を確保できれば、以下のようなメリットがあります。
● 店舗付近の人通りが多い
● 知名度のある場所なので広告費用を抑えられる
● 競合他社から離れた場所を選べる
このように、居抜き物件なら人気の立地で開業でき、売上げアップが見込めます。ただし、希望の立地の物件がない場合もあるため、日頃から居抜き物件の情報をチェックするようにしましょう。
居抜き物件を借りるデメリット
メリットの多い居抜き物件ですが、もちろんデメリットもあります。
● 希望通りの内装ではない場合がある
● 別途費用がかかる場合がある
店舗開業を成功させるため、このようなデメリットも事前に理解しておきましょう。
希望通りの内装ではない場合がある
居抜き物件を借りる際の大きなデメリットの一つに、内装が自分の希望どおりではないことが挙げられます。 前の入居者が作った内装は、新規開業する事業者の業態やコンセプトとは異なる場合があるのです。
例えば、
● カフェを開業したいのにレストランの居抜きしかなく、不要な設備が多い
● 雑貨店を開業したいのに美容サロンの居抜きしかなく、間取りが合わない
といったケースが考えられます。
異なる業態で内装を流用する場合、造作の一部を解体したり追加工事が必要になったりするでしょう。ただし、物件のオーナーの希望によって改装が制限される場合もあるため、必ずしも希望通りの改装ができるとは限りません。
別途費用がかかる場合がある
居抜き物件を借りる際には、以下の追加費用が発生する可能性があります。
● 造作譲渡費用
造作物の買取費用です。造作とは、テナントの借り手が自ら工事して備えつけた設備を指します。金額は物件によって異なります。
● 解体費用
内装の一部を解体してリフォームする場合に発生します。
居抜き物件を借りる際には、賃料以外にも様々な追加費用がかかる可能性があるので、事前に確認しておく必要があります。
【業種別】居抜き物件で開業するポイント
居抜き物件での開業を成功させるポイントは、業種によって異なります。
ここからは、居抜き物件で開業するためのポイントを3つの業種ごとに紹介します。
カフェ・レストラン
飲食店のなかでも、カフェやレストランなどを開業するための居抜き物件を探すポイントは以下の通りです。
● 立地条件
店舗付近の人通りが多いか
● 階層
お店のコンセプトや客層に合っている階層か
● 設備の動作確認
電気、ガス、水道などの設備が問題なく動作するか
● 清潔感
飲食店として顧客が不快に感じないか
カフェをはじめとした飲食店は、立地が非常に重要な要素となります。駅の近くや交通量が多いエリアなどにある居抜き物件を積極的に探しましょう。
お客様の目に止まりやすく入りやすい、1階か2階が人気の階層です。ただし、眺望を売りにしたい場合は高い階層が向いていますし、地下の物件で隠れ家のような雰囲気を演出したいというケースもあるでしょう。階層はコンセプトや経営方針に合っているかが大切です。
実際に経営をすることも考えて、内見では設備の動作確認や清潔感のチェックも必要不可欠です。
バー
バーは大まかには飲食店に分類されますが、バーならではの居抜き物件を探すポイントがあります。先述の「カフェ・レストラン」の項目と合わせて、以下を確認しましょう。
● 深夜営業が可能か
「深夜営業許可」の届出が済んでいるか、前テナントに確認しましょう。
● 保健所の審査に通る設備があるか
手洗い所の有無などが保健所の審査対象になります。
● 十分に換気できる空調設備があるか
バーの居抜き物件は窓がないケースが多いため、空調の確認が必須です。
オフィス
近年では、オフィスの居抜き物件も多く流通しています。設備が整った居抜きオフィスなら初期費用が抑えられるため、ベンチャー企業やスタートアップ企業から根強い需要があります。
オフィスの居抜き物件を探すときは、以下のポイントを押さえましょう。
● 設備の経過年数
設備が古いと、入居後すぐに修理・購入費用が発生する可能性があります。
● レイアウト
自社のビジネスに合っている間取りかどうか具体的にシミュレーションしましょう。
● 契約期間
契約締結までの期間が短かったり、入居時期が限定されたりといった制約があるケースがあります。
居抜き物件の契約の流れ
居抜き物件の契約の流れは、主に以下の4ステップです。
1. 情報収集
2. 現地確認
3. 交渉
4. 契約締結
それぞれの段階でやるべきことや注意点などを詳しく解説します。
1.情報収集
居抜き物件を探す際の第一歩は、情報収集です。
まずは自分のニーズに合った物件を見つけるために、借りたい地域や面積、予算などの条件を決めましょう。条件が決まったら、不動産業者へ相談に行くか、インターネット不動産サイトで物件を検索します。
以下の内容をきちんと確認しましょう。
● 物件の概要(面積、間取り、築年数など)
● 賃料、共益費、敷金、礼金など
● 現在の内装状況や設備
● 契約期間や契約更新の条件
● 過去の営業形態
サイトによっては、過去の業種や内装の写真も掲載されているので、事前の比較がしやすくなります。
居抜き物件の情報収集には手間がかかりますが、事前に十分な情報を集めることが、希望に沿った物件を見つけるコツです。
2.現地確認
居抜き物件を実際に借りる前に、必ず現地を確認しましょう。
現地確認では、以下のような点をチェックするのがおすすめです。
● 間取り、広さ、設備の状態
● 外観・内装の雰囲気
● 駐車場・搬入口の利便性
● 周辺の賑わい
● 競合店の状況
特に、間取りや設備の状態は重要です。写真ではわかりづらい部分もあるので、実際に足を運んで確認しましょう。
また、現地確認時に以前の居抜き物件の雰囲気が気に入らない場合は、内装の一部を変更するなどの交渉の余地があります。
3.交渉
居抜き物件の契約交渉では、以下の3点が重要です。
1. 引き継ぎ内容の確認
・内装・備品などの引き継ぎ内容と金額を確認します。
・希望通りの内容でない場合は、修繕や変更の必要性を検討します。
2. 賃料の交渉
・賃料相場と物件の状態を踏まえ、適正な賃料を提示します。
・引き継ぎ内容の金額なども考慮し、総額で交渉することが重要です。
3. 契約条件の確認
・契約期間や解約条件など、契約条件を確認します。
・原状回復義務の範囲なども確認し、将来のトラブル防止に努めます。
交渉では、双方にメリットがあるよう誠実に対応しましょう。専門家に相談するのも賢明な方法です。
4.契約締結
入居審査に通過したら、賃貸借契約を締結します。
居抜き物件なので、内装や設備を引き継ぐための造作譲渡契約の締結も必要です。造作譲渡契約は、条件によっては造作譲渡料を支払う義務が発生するため、契約前に必ず確認しておきましょう。
全ての契約が完了すれば、居抜き物件の引き渡しとなります。
居抜き物件契約の注意点
居抜き物件は、場所だけではなく備品や設備も借りることができる特殊な賃貸契約となります。そのため、居抜き物件ならではの契約時の注意点が存在します。
開業を急ぐあまり、慌てて契約をしてしまい思わぬ出費が発生するということが無いように、事前に以下の注意点を理解しておきましょう。
造作譲渡契約の内容を確認する
居抜き物件の契約では、内装設備などの「造作」の扱いが重要になります。前テナントから譲り受ける造作設備の範囲や金額は、「造作譲渡契約書」で定められます。主な項目として、譲渡範囲、譲渡金額、支払い時期、引渡し時期などを確認する必要があります。
特に注意するべきなのが「造作譲渡金」です。
前テナントが造作の所有権を放棄していれば、造作譲渡金は発生しませんが、全ての居抜き物件がこのケースに当てはまるとは限りません。
居抜き物件における造作の扱いは、主に以下の3パターンに分けられます。
1. 造作譲渡代金が含まれているタイプ
最も一般的なタイプです。造作譲渡代金がすでに初期費用に含まれています。
2. 所有権が放棄された造作が残置されているタイプ
造作に関わる代金が発生しないため、スムーズに引き継ぎができます。
3. 造作譲渡代金成立が前提の契約となっているタイプ
造作代金に関する交渉や認識のすり合わせが非常に重要になります。
初めての店舗開業では、知らないままに契約をしてしまい費用関係のトラブルが発生してしまうリスクも考えられます。事前に不動産業者やオーナーと確認をしておきましょう。
原状回復義務などに留意する
居抜き物件として入居した物件を退去し、また「居抜き物件」として次の入居者に引き継ぐ場合は、原状回復は不要となります。
ただし、次の入居者が退去する際は、内装や設備が無いスケルトン状態への原状回復が義務付けられているため注意が必要です。
居抜き物件では、内装や設備がある状態が原状ではなく、「前テナントが入居する直前の物件の状態」が原状として使われます。そして、退去時の原状回復義務は、賃貸借契約の原則となっています。
契約時は、必ず退去時の義務範囲まで確認しましょう。
居抜き物件の探し方
居抜き物件を探す方法は、大きく分けて「不動産会社に相談する」「テナント物件専門サイトで探す」の2パターンが考えられます。
それぞれの方法での居抜き物件の探し方を紹介します。
不動産会社に相談する
居抜き物件を探すには、まず不動産会社に相談するという方法があります。不動産会社には様々な物件情報が集まっており、希望条件に合った居抜き物件を効率的に探すことができます。
また、自分自身が店舗を出したいと考えているエリアに強い不動産会社に相談をすれば、立地や賃料相場など、専門的なアドバイスをもらえるでしょう。
ただし、不動産会社にはさまざまな種類があり、必ずしも自分が求めている情報を持っている不動産会社に出会えるとは限りません。いくつもの不動産会社に問い合わせをし、実際に話を聞きに行かなくてはならないため、時間と手間がかかってしまいます。
テナント物件専門サイトで物件を探す
効率的に居抜き物件を探す方法として、テナント物件専門サイトで探すという方法があります。
実際にインターネットの検索エンジンで地名と「居抜き物件」と検索すると、物件情報のページが出てくるはずです。中にはテナント物件を専門に取り扱っている不動産サイトがあるため、そのようなサイトなら、より店舗開業に特化した物件探しができます。
ただし、インターネットで検索して見つけた居抜き物件で即決してしまうことはあまりおすすめできません。インターネットで見た写真や雰囲気と、実際の物件の状態にギャップがある可能性が高いためです。必ず物件の内見と、不動産業者への相談を実施することで契約後のミスマッチやトラブルを防げます。
最も効率的に居抜き物件を探すには、出店希望者と不動産業者をつなげる事業用物件のマッチングサービス「TENALEAD（テナリード）」を活用するのがおすすめです。
テナント物件探しなら「テナリード」
「テナリード」は、店舗開業を目指している方と事業用物件専門の不動産会社をつなげる事業用物件のマッチングサービスです。
将来の空き予定物件など秘匿性の高いテナント物件も水面下で取引することができます。
居抜き物件に限らず、スケルトン物件まで幅広く取り扱っているため、事業用物件をお探しの方はぜひご利用ください。
居抜き物件には、内装工事の期間がかからない、設備購入の費用を抑えられるというメリットがあります。ただし、内装が自身のビジネスと合わない可能性があったり、設備を譲り受けるための費用が発生したりするデメリットも留意しておきましょう。
ベストな居抜き物件を見つけるには、居抜きならではの特性を理解しておくことが重要です。この記事で紹介した居抜き物件の探し方をぜひ参考にしてください。
