飲食店を開業する際、物件選びは最も重要な課題のひとつです。その中でも、既に飲食店として使用されていた居抜き物件を選ぶメリットは大きく、物件探しの際の有力な選択肢と言えます。居抜き物件は注意点もありますが、適切に選定すれば飲食店開業の近道となるでしょう。
本記事では、居抜き物件のメリット・デメリットや、失敗しない選び方についてご紹介します。
飲食店を居抜き物件で開業するメリット・デメリット
飲食店開業の際に居抜き物件が多く選ばれるのは、さまざまなメリットがあるためです。しかし一方で、デメリットも存在します。
本項目では、飲食店を居抜き物件で開業するメリット・デメリット両方をご紹介します。デメリットについても確認し、慎重に検討しましょう。
メリット
メリットとしては、以下のような点が挙げられます。
● 開業準備期間を短縮できる
内装や厨房設備がある程度そのまま使えることや飲食店営業許可済みであることで開業準備期間を大幅に短縮できます。
● 厨房設備の事前導入により初期費用を抑えられる
一般的に、厨房設備を新規導入すると数百万円の費用がかかりますが、居抜き物件を上手く選べば、この初期費用を大幅に抑えられるでしょう。厨房などの設備を譲り受ける際には造作譲渡料（造作譲渡金）が発生し、設備の状態が良ければ新品の半額程度で譲り受けられる可能性があります。
● 飲食店向け設備が既に整っている
客席備品(テーブル、椅子、カウンターなど)や排気設備などは飲食店開業に不可欠なものですが、新規で設置するとかなりのコストがかかります。居抜き物件ではこれらの設備が残置物として残されていることが多く、そのまま使えるケースもあるでしょう。
デメリット
デメリットとしては、以下のような点が挙げられます。
● 内装・設備の老朽化
居抜き物件では、長年の営業で内装が傷んでいる場合や、設備が故障している場合もあります。そのような場合は多額の修繕費用がかかる可能性があるため、事前に専門家による綿密な確認が欠かせません。老朽化が著しければ新規導入を検討する方が賢明な場合もあります。
● 業種変更の場合は追加工事が必要
居抜き物件の前の営業形態が飲食店でなかった場合は、業種変更の手続きが必要になります。例えば前の店舗が小売店だった場合、飲食店に業種変更するには厨房設備の設置や給排水設備の増設などの追加工事が必要になる可能性があるでしょう。
居抜き物件を飲食店開業に活用する際は、業種変更に伴う追加工事費用を事前に把握しておくことが重要です。
余計な費用をかけずに飲食店を開業するなら、物件探しが一番の鍵です。事業用の物件・空きテナントを探すなら、テナリードにご相談ください。
飲食店の開業に向いている居抜き物件の特徴とは？
飲食店の開業に向いている居抜き物件には、以下のような特徴があります。
● 立地が良い
● 間取りがビジネスの規模に合っている
● 設備が整っている
● 飲食店として開店できる機能が揃っている
● 飲食店として営業できる許可がおりている
これらの条件を念頭に置き、総合的に検討しましょう。本項目では、それぞれの条件について詳しく解説します。
1.立地が良い
飲食店を開業する際に何よりも重視すべきなのは立地環境です。居抜き物件の立地が良ければ、集客力が高く売上アップが見込めます。
立地の良さを見分ける方法
立地の良し悪しは、以下の点から判断できます。
● 繁華性： 商業施設や駅周辺など、人通りの多い場所が望ましいです。人通りが多ければ、潜在的な顧客層も広がります。
● アクセス： 最寄り駅からの徒歩圏内の場所や、道路からの視認性が高い場所が良いでしょう。遠隔地や裏通りは避けた方が賢明です。
● 競合状況： 近隣に同業態の飲食店が多数存在すると、顧客の奪い合いになりかねません。競合が少ない立地を選ぶことをおすすめします。
● 周辺環境： オフィス街やベッドタウン、観光地など、想定する顧客層に合った周辺環境か確認しましょう。
このように、立地の良し悪しが飲食店の将来性を大きく左右します。居抜き物件の内装や設備は改修可能ですが、立地は変えられません。慎重に立地環境を見極めましょう。
2.間取りがビジネスの規模に合っている
飲食店開業を検討する際、居抜き物件の間取りや客席数も重要なポイントです。
間取りは、効率的な動線や作業スペースの確保など、希望する運営形態に合っているか確認しましょう。居抜き物件の間取りを改装して使う場合は、内装工事費用の見積もりも必要となります。レイアウトの自由度が高ければ、自分のビジネスにあった間取りにできるというメリットがあります。
最適な席数の算出方法
理想的な客席数は、想定する平均単価や客単価などから算出した1日の目標売上高を基に決めると良いでしょう。開業時の目標売上高から逆算して必要な客席数を算出し、その上で居抜き物件の間取りを総合的に判断してください。
例えば、以下のように考えることができます。
このように、事前に想定する客層や業態に合わせて必要な客席数を算出し、居抜き物件の間取りと照らし合わせることが大切です。
3.設備が整っている
飲食店開業に向いた居抜き物件かどうかを判断する上で、厨房設備の状況は重要なポイントです。まずは、厨房設備の種類を確認しましょう。レストランの場合はガス設備、ファストフード店の場合はフライヤー、居酒屋やバーの場合は製氷機など、飲食店の業種によって必要な設備は異なります。
飲食店に必要な設備と確認方法
飲食店に必要な主な設備と確認ポイントは以下のとおりです。
厨房設備
● フライヤー、グリル、ガスコンロ、製氷機など、業態に合った設備が揃っているか
● 老朽化や故障がないか、動作確認を行う
テーブル・イス
● 想定する客席数に見合っているか
● 破損や汚れがないか
4.飲食店として開店できる機能が揃っている
飲食店を開業するには、事前に排気、給排水設備や電気容量などもチェックしましょう。
老朽化していれば修理や買い替えが必要になり、追加費用がかかります。目視だけでなく、実際に使用して動作確認しておくと安心です。
排気・給排水設備の確認方法
排気・給排水設備の確認ポイントは次のとおりです。
排気設備
● 法令に沿って適切に設置されているか
● 店舗の大きさや業態に合った排気能力があるか
給排水設備
● 調理や洗浄に十分な給水能力があるか
● 油分や汚物を適切に処理できる設備が設置されているか
その他
● 電気容量：店舗の電力需要に見合った容量があるか
● 消火設備：消防法に基づく設備が完備されているか
これらの設備については、専門家による詳細な点検を受けることをおすすめします。設備の状態や法的要件への適合性など、慎重に確認する必要があるでしょう。 設備の不備があれば改修費用がかかる可能性があるため、事前の確認が重要です。
5.飲食店として営業できる許可がおりている
飲食店を開業するには、「飲食店営業許可」が必要です。飲食店営業許可は、申請書類を提出後、取得するまでにおおよそ2〜3週間程度かかると言われています。申請書に不備があった場合は、それ以上かかることもあるでしょう。飲食店営業許可済みの物件であれば、新規で申請する手間が省け、スムーズに開業準備を進められます。
飲食店営業許可とは？
飲食店営業許可は、場所と設備に対する許可です。飲食店営業許可済みの物件ならば、経営者が変わっても引き続き同じ場所と設備を使う限り、簡単な届出で許可を引き継ぐことができます。
新規で飲食店営業許可を取得するには、書類の提出や施設の審査が必要となり、時間や費用もかかります。既に許可が下りている居抜き物件を選ぶメリットは大きいでしょう。
ただし、大規模な内装変更や設備の入れ替えを行う場合は、改めて許可が必要になる点に注意が必要です。
飲食店向け居抜き物件選びのポイント
飲食店向けの居抜き物件を選ぶ際には、以下の3点を総合的に判断し、最適な物件を選ぶことが大切です。
● 客層とマッチした立地か
● 内見に必要なものをチェックしておく
● 賃料・条件交渉の余地があるかを確認する
それぞれのポイントを詳しく見ていきましょう。
夜間の見栄えや外観も確認する
飲食店を開業する際は、物件の立地や内装だけでなく、夜間の外観や見栄えを確認することも大切です。居酒屋などの場合は夜間の営業が中心となる場合もあるでしょう。その場合は、夜間でも店舗の外観が明るく、洗練されていることが客足を呼び込む上で欠かせません。例えば、以下のような点に注目して確認しましょう。
こうした外観面での確認は、店舗の認知度向上や集客力向上につながります。立地条件が良くても、外観が老朽化していたり、目立たなかったりする場合は、お客さんの関心を引きつけるのが難しくなります。
物件内部の確認と同様に、夜間の外観チェックも欠かさず行い、飲食店としての魅力を最大限引き出せる物件を選びましょう。
内見に必要なものをチェックしておく
内見をスムーズに進めるために、以下のような持ち物を準備することをおすすめします。
メジャー： 店舗の間取りや設備の寸法を正確に計測するために必要です。
カメラ： 内装や設備の状態を記録するために便利です。写真を撮っておけば後々の確認に役立ちます。スマートフォンのカメラでも十分です。スマートフォンは即座に情報を検索する際にも活用できるので忘れないようにしましょう。
図面： 事前に入手した間取り図があれば、現地で確認しやすくなります。
家具の寸法メモ：飲食店で使用したい家具や設備の寸法を事前に把握しておくと、レイアウトの検討がしやすくなります。
家具の寸法メモ： 飲食店で使用したい家具や設備の寸法を事前に把握しておくと、レイアウトの検討がしやすくなります。
メモ帳・筆記用具： 店舗の詳細情報や気になるポイントをメモするために必要です。気になった点や質問事項をメモしておくと後々の確認に役立ちます。
これらの持ち物を準備しておくことで、内見時に必要な情報を効率的に収集でき、スムーズに物件の状況を把握できます。 特に、メジャーやカメラ、図面は必須アイテムと言えるでしょう。 事前の準備を行えば、内見時の作業がスムーズに進み、最適な物件を見つけやすくなります。
賃料・条件交渉の余地があるかを確認する
居抜き物件の賃料や条件は、一般的な新築物件に比べ交渉の余地があります。なぜなら、オーナー側も空室期間が長くなれば損失が大きくなるためです。交渉余地のある主な項目は以下の通りです。
● 賃料： 新規入居に伴う賃料の値下げ交渉が可能な場合が多い
● 共益費： 敷金・礼金の減額や免除の交渉の余地がある
● 契約期間： 長期契約を前提に賃料の値下げを要求できる
● 原状回復： 造作物の買取や原状回復義務の緩和を交渉できる
交渉のポイントは、オーナー側の損失を最小限に納めつつ、テナント側の初期費用を抑えることです。物件の立地や設備状況、オーナーの意向によっても交渉の余地は大きく変わります。不動産仲介業者のアドバイスを参考に、最適な条件を勝ち取りましょう。
飲食店開業における居抜き物件の契約の注意点
飲食店向け居抜き物件を賃借する際は、以下の点に十分注意を払う必要があります。
● 残置物の有無と費用負担
● 造作譲渡契約の内容確認
● 原状回復義務の有無
契約時には、専門家によるサポートを受けることをおすすめします。居抜き物件の契約は複雑な面があるため、トラブルを未然に防ぐためにも慎重に検討しましょう。
残置物の有無と費用負担
居抜き物件には、前テナントが残していった什器や備品が残されている場合があります。これらの残置物は新規開業時の初期投資を抑えられる可能性がある一方で、処分費用が発生する恐れもあるため注意しましょう。
通常、残置物の処分費用は退去したテナントが負担するのが一般的ですが、場合によっては新規テナントに費用負担が求められることもあります。引き渡し時の残置物の有無と処分費用の取り決めを確認し、契約書に明記しておくことが重要です。後々のトラブルを避けるためにも、事前の確認は欠かせません。
造作譲渡契約の内容確認
飲食店の居抜き物件では、内装や設備の造作譲渡契約を結ぶことが一般的です。造作譲渡契約とは、既存の内装・設備を次の借主に引き渡すことを定めた契約のことを指します。
この契約には大きく分けて以下の3点が盛り込まれています。
● 譲渡価格
● 引渡し範囲
● 原状回復義務
譲渡価格については、査定業者に依頼し、適正価格を確認することが賢明です。引渡し範囲や原状回復義務の内容は、飲食店の営業形態に合わせて調整するよう交渉しましょう。
原状回復義務の有無
居抜き物件を借りる際に注意すべき大切な点が「原状回復義務」の有無です。原状回復義務とは、退去時に物件を契約時の状態に戻す義務のことを指します。
原状回復義務がある場合、内装や設備の撤去費用、クロス張り替え費用、床の修繕や壁の補修費用などが発生します。
原状回復義務がない場合は、これらの費用負担は不要です。ただし、居抜き物件を借りる際の賃料が割高になる可能性があります。原状回復義務の有無は物件ごとに異なるため、契約前に必ず確認し、原状回復義務がある場合は退去時の費用を想定して予算に含めましょう。
飲食店向け居抜き物件の探し方
飲食店の居抜き物件を探す際は、不動産会社に相談するのが一般的です。物件情報を豊富に持っており、条件に合う物件を提案してくれます。ただし、飲食店特化の物件情報が少ないことがデメリットです。
そこで近年は、飲食店特化のテナント物件専門サイトが注目されています。
不動産会社に相談する
飲食店向けの居抜き物件を探す際、不動産会社に相談するのが一般的です。不動産会社には豊富な物件情報が集まっているため、あなたの条件に合った物件を効率よく探すことができます。相談の際は、以下の点を伝えると良いでしょう。
● 開業予定の飲食店業態 (例:居酒屋、レストラン、カフェ など)
● 希望の立地エリア
● 必要な客席数や面積
● 予算 (賃料、権利金、敷金など)
不動産会社の担当者は、あなたの条件に合致する物件を複数紹介してくれます。相談する際には、厨房設備の状況や排気・給排水設備、過去の業種なども確認することをおすすめします。経験豊富な専門家に相談することで、失敗のリスクも軽減できるでしょう。
テナント物件専門サイトを活用する
飲食店開業に適した居抜き物件を探す際は、不動産会社への相談のほかテナント物件専門サイトの活用もおすすめです。
テナント物件専門サイトでは、希望の駅やエリアから飲食店開業にぴったりなテナント物件を検索できます。テナント物件専門サイトで物件の目星をつけておけば、より効率的な物件探しができるでしょう。
しかし、テナント物件専門サイトを活用する際にも、実際の内見や不動産会社への相談は欠かせません。飲食店を開業するとなると、不動産会社とは長い付き合いになるでしょう。したがって、居抜き物件を探す際には「不動産会社と開業したい人をマッチングしてくれるサービス」を活用するのが最もおすすめです。
テナント物件探しなら「テナリード」へ
飲食店開業時の最適な居抜き物件探しは、テナント物件専門サイト「テナリード」がおすすめです。テナリードは、上記でも少し触れた「不動産会社と開業したい人をマッチングするサービス」です。
テナリードでは、新規開業を検討している方や、増店・移転を検討している事業所オーナーさまに向けて、未公開・秘匿性のある物件をご提案いたします。居抜き物件をはじめ、内容や設備を自由に決められるスケルトン物件なども取り扱っております。飲食店開業を検討されている方は、ぜひテナリードをご活用ください。
居抜き物件での飲食店開業にはさまざまなメリットがあります。しかし、物件によってはデメリットが発生することもあるでしょう。物件選びは、飲食店の集客や売り上げにも関係します。今回ご紹介した居抜き物件選びのポイントや気をつけるべき物件の特徴を参考に、飲食店に最適な物件を探しましょう。
