夢を形にするカフェ開業。その第一歩は、理想のカフェ物件を見つけることから始まります。
こだわりのコーヒー豆、心を込めた手作りスイーツ、そしてお客さまにくつろぎのひとときを提供する空間。これらすべてを支えるのが、カフェ物件と言えるでしょう。
そこで本記事では、カフェ物件探しの重要性について解説します。理想のカフェを実現するために、物件選びで失敗しないためのポイントを具体的に見ていきましょう。
カフェ物件選びの重要性
カフェの経営では、商品やサービスだけでなく、お店の雰囲気や立地が非常に重要な要素となります。そのため、物件選びはカフェの成功を大きく左右するポイントの一つです。
例えば、カフェの立地は集客に直結します。人通りの多い駅近や商業施設内にある物件は、多くの人の目に留まりやすく、新規のお客さまを呼び込むのに有利です。
さらに、物件の条件もカフェ運営に大きな影響を与えます。厨房の広さや設備は提供できるメニューの種類や調理効率を左右するでしょう。
物件選びは、カフェ開業の最初のステップであり、最も重要なプロセスとも言えます。
最適な物件を見つけることで、理想のカフェを形にしやすくなるでしょう。
カフェ開業の方法については、以下の記事で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。
『カフェ開業の方法は？必要な資金や資格、失敗しないためのポイント』
カフェ物件探しの探し方・手順
カフェ物件探しの手順は、大きく分けて以下5つのステップで進めます。
1. 予算設定
2. 物件情報の収集
3. 物件の内見
4. 契約条件の交渉
5. 契約締結
それぞれのステップについて詳しく見ていきましょう。
1.予算設定
カフェを開業するには、物件取得費以外にも、内装工事費、厨房機器購入費、運転資金など、さまざまな費用がかかります。そのため物件探しを始める前に、まずは開業資金全体を把握し、物件取得にかけられる予算を明確に設定することが重要です。
物件取得にかかる費用には、敷金、礼金、仲介手数料、保証金などがあります。家賃は毎月の固定費となるため、無理のない範囲で設定しましょう。一般的には、1ヶ月の売上の10%以内が目安とされています。
開業資金の調達方法も事前に検討しておきましょう。自己資金だけでなく、融資や助成金なども活用できる場合があります。資金計画をしっかりと立てることで、安心して物件探しを進めることができます。
2.物件情報の収集
次に、希望エリアや想定客層を考慮しながら、不動産ポータルサイトや専門業者への問い合わせを通じて物件情報を収集します。
不動産ポータルサイトは、豊富な物件情報を手軽に比較できる点がメリットです。一方、地域に密着した不動産業者は、公開されていない物件情報を持っている場合もあります。これらの情報収集方法を併用することで、より多くの物件情報に触れ、理想のカフェ物件を見つける可能性を広げることができるでしょう。
3.物件の内見
物件情報である程度絞り込んだ後は、いよいよ実際の内見です。
写真や間取り図だけではわからない細部まで確認し、理想のカフェを実現できるか見極めましょう。
厨房設備の配置や客席スペースの広さなど、具体的なイメージを膨らませながら確認することが大切です。次に、設備の状態も入念にチェックしましょう。給排水設備や電気容量、ガス設備などは、カフェの運営に不可欠な要素です。劣化や故障がないか、また、必要な設備が揃っているかを確認しましょう。
内見では、周辺環境にも目を向け、ターゲットとする客層に合致するかどうかも確認します。疑問点があれば、遠慮なく担当者に質問し、納得いくまで確認しましょう。複数の物件を比較検討することで、より理想に近い物件を見つけることができます。
4.契約条件の交渉
希望する物件が見つかったら、契約条件の交渉に入ります。後で後悔しないよう、この段階で家主または不動産業者としっかりと交渉することが重要です。特に初期費用や賃料、契約期間など、事業計画に直結する項目は綿密に検討しましょう。
賃料は固定費として大きな負担となるため、賃料の交渉や、フリーレント期間を設けてもらう交渉も有効です。開業準備期間中は収入がないため、フリーレント期間があれば初期費用を抑えることができます。
また、原状回復の範囲についても、事前に明確にしておくことが大切です。どこまでが借主の負担なのか曖昧なままにせず、契約書に明記してもらうようにしましょう。これらの条件を交渉し、双方にとって納得のできる内容で契約を締結することが、カフェ経営成功への第一歩となります。
5.契約締結
契約条件の交渉がまとまったら、いよいよ契約締結です。契約書の内容は、事前にしっかりと確認することが重要です。不利な条件が含まれていないか、将来的なトラブルを避けるためにも細部まで目を通しましょう。不明点があれば、遠慮なく不動産業者に質問し、納得した上で契約書にサインしてください。
契約書には、賃料や敷金、礼金、契約期間、更新料、解約条件など、重要な情報が記載されています。特に、解約時の違約金や原状回復費用については、後でトラブルにならないよう、事前に確認しておくことが大切です。
契約が締結されると、晴れてカフェ物件の借主となります。今後の円滑な運営のためにも、契約内容を遵守し、不動産業者との良好な関係を築いていきましょう。
カフェ物件を探す際に注意すべき5つのポイント
カフェ物件を選ぶ際には、いくつかの重要なポイントに注意する必要があります。
● 立地条件
● 賃料や初期費用
● 設備の状態
● 契約内容
● 消防法や衛生面
以上の注意点についても詳しく見ていきましょう。
立地条件
立地条件は集客に直結するため、周辺の人口や通行量、競合店の有無などを綿密に調査しましょう。駅からの距離や人通りの多さは、新規顧客の獲得に大きく影響します。
例えば、オフィス街では朝や昼の需要が見込めますし、住宅街では休日のファミリー層の来店が期待できます。それぞれのターゲット層の行動パターンを分析し、最適な立地を選びましょう。
賃料や初期費用
カフェ開業において、賃料と初期費用は綿密な計画が必要です。月々の家賃は売上のバランスを考慮しなければなりません。高すぎる家賃は利益を圧迫し、経営を困難にする可能性があります。逆に、安すぎる家賃は、立地条件が悪く集客に苦労するかもしれません。物件を選ぶ際には、周辺の類似店舗の家賃相場を調べ、自身のビジネスプランに見合った適切な賃料の物件を選びましょう。
初期費用も重要な検討事項です。敷金、礼金、仲介手数料、内装工事費用など、開業前に必要となる資金は多岐にわたります。特に敷金や礼金は、家賃の数ヶ月分に相当することもあり、大きな負担となる可能性があります。これらの費用を事前にしっかりと把握し、自己資金や融資などを活用して資金計画を立てておくことが大切です。
設備の状態
設備の状態も重要なチェックポイントです。厨房設備や空調設備など、既存設備の有無や状態を確認し、必要な改修工事の費用も考慮する必要があります。
特に以下のポイントはしっかりと確認しましょう。
● 給排水設備
カフェでは、飲料水の提供に加え、食器洗浄など大量の水を使用します。
給排水管の老朽化や容量不足といった問題を抱えていないか確認しましょう。
● 電力容量
カフェで使用する機器は一般家庭よりも高い電力容量を必要とします。
契約アンペア数が不足すると、ブレーカーが落ちて営業に支障が出る可能性があります。
● 厨房設備の有無や状態
既存の厨房設備があれば初期費用を抑えることができますが、設備の老朽化や衛生状態には注意が必要です。
● お手洗いや空調設備の有無と状態
快適な空間を提供するために、清潔で機能的なお手洗いと、適切な温度管理ができる空調設備は欠かせません。
改装が必要な場合は、そのコストと期間を念頭に置きましょう。内装工事や設備の導入には、予想以上のコストと時間がかかる場合があります。
余裕を持った計画を立て、専門業者と綿密に相談することが大切です。
契約内容
物件の契約内容の確認は、カフェ経営の将来を左右する重要なステップです。契約期間はどれくらいなのか、更新料は発生するのか、そして退去時の原状回復義務の範囲はどこまでなのか、事前にしっかりと確認しておきましょう。
内装や設備の変更を希望する場合は、事前に貸主の許可を得て、契約内容に明記しておくことで、トラブルを未然に防ぐことができます。これらの契約内容をしっかりと理解し、納得した上で契約を締結することが、スムーズなカフェ経営の第一歩となります。
消防法や衛生面
カフェを開業する際には、消防法や食品衛生法などの法令を守ることが必要です。物件を選ぶ際には、これらの法令に適合しているかを確認し、安全で信頼される営業を目指しましょう。
消防法では、建物の構造や収容人数に応じて、消火器やスプリンクラー、自動火災報知設備などの設置が義務付けられています。物件内見時に、これらの設備が設置されているか、状態は適切かを確認しましょう。不明点は消防署に相談すると安心です。
また、食品衛生法に基づき飲食店営業許可を取得するには、保健所の審査が必要です。物件選びでは、給排水設備や厨房の広さ、お手洗いの設置状況が基準を満たしているかを確認しましょう。
給水は飲料水として安全か、排水設備は適切に処理できるかも重要な確認事項です。
事前に消防署や保健所に相談し、必要な設備や手続きを把握することで、スムーズな開業準備が可能になります。
カフェ物件の種類と特徴
カフェを開業するにあたって、物件選びは重要な要素です。物件の種類によって、開業費用や運営方法も大きく変わるため、それぞれの特徴を理解した上で、自身のカフェコンセプトに合った物件を選びましょう。
● スケルトン物件
● 居抜き物件
● ロードサイド物件
● 路面店
● 地下物件/2階以上物件
ここでは、代表的なカフェ物件の種類と特徴について解説します。
テナリードでは、お客さまの理想のカフェ開業をサポートするため、さまざまな物件情報をご提供しています。物件探しでお困りの際は、ぜひテナリードにご相談ください。
スケルトン物件
スケルトン物件とは、建物の骨組みだけ残して、内装や設備がすべて撤去された状態の物件のことです。コンクリート打ちっぱなしの状態をイメージするとわかりやすいでしょう。内装や設備が何もないため、一から自分の理想通りにカフェを作り上げることができます。
しかし、スケルトン物件は初期費用が高額になりがちであるというデメリットも存在します。内装工事や厨房設備の設置など、すべて新しく行う必要があるため、多額の費用がかかることや、工事期間も長くなり開業までの時間も長くかかってしまう可能性があります。そのため、スケルトン物件を選ぶ際には、予算とスケジュールをしっかりと検討することが重要です。
スケルトン物件を選ぶ際は、理想の実現性だけでなく、現実的なコストと時間のバランスを見極めることが成功への鍵となります。
スケルトン物件と居抜き物件については以下の記事でも詳しく解説しています。ぜひご覧ください。
『居抜き物件とスケルトン物件の違いは？メリット・費用・期間で比較』
居抜き物件
居抜き物件とは、前のテナントが使用していた設備や内装などが残っていてそのまま利用できる物件のことです。カフェを開業する場合、厨房設備や内装工事にかかる費用は大きな負担となります。
居抜き物件はこれらの費用を抑えられるため、初期投資を軽減したい方にとって魅力的な選択肢でしょう。特に開業資金が限られている方や、短期間で開業したい方におすすめです。
しかし、居抜き物件にはデメリットも存在します。既存の設備や内装が自分の理想と合わない場合、変更に費用がかかる可能性があるでしょう。また、設備の老朽化や故障のリスクも見積考慮しなければなりません。
居抜き物件を選ぶ際は、設備の状態をよく確認し、必要に応じて修繕や交換の費用を見積もることが重要です。
居抜き物件については以下の記事でさらに詳しく解説しています。ぜひご覧ください。
『居抜き物件とは？メリット・デメリット、契約の注意点を解説』
ロードサイド物件
ロードサイド物件とは、主要道路沿いに位置する物件のことです。視認性が高く、車でのアクセスが良い点が大きなメリットです。広い駐車場を確保できる場合も多く、ファミリー層や車での来店が多いカフェに適しているでしょう。
一方で、賃料は比較的高額になる傾向があります。また、交通量が多い分、騒音や排気ガスなどの問題も考慮する必要があります。看板の設置や営業時間なども、周辺環境や地域住民への配慮が求められるため注意しましょう。
路面店
路面店とは、通りに面した物件のことです。視認性が高く、人通りの多い場所に位置していれば、新規顧客の獲得にも有利でしょう。また、看板やディスプレイでお店の雰囲気をアピールしやすい点もメリットです。特に、テイクアウトを想定したカフェでは、アクセスしやすい路面店は大きなメリットとなります。通行中の顧客がふらりと立ち寄りやすく、売上アップに貢献する可能性が高いと言えるでしょう。
ただし、路面店は他の物件タイプと比較して賃料が高くなる傾向があります。物件取得費用だけでなく、光熱費や維持費などのランニングコストも考慮し、予算と照らし合わせながら慎重に検討することが重要です。
地下物件/2階以上物件
地下物件や2階以上の物件は、路面店に比べて賃料が抑えられるというメリットがあります。
地下物件は、隠れ家的な雰囲気を演出できるという魅力があります。落ち着いた雰囲気を好む顧客層にアピールできる一方、初めてのお客さまには入りづらい印象を与えてしまう可能性があるかもしれません。また、換気や採光、防湿対策に注意が必要です。特に、火災時の避難経路の確保は重要です。
2階以上の物件は、窓からの景色が良い場合、その景観を売りにすることもできます。路面店と比べると人通りが少ないため、看板を設置したり、チラシを配布したりするなど、集客のための工夫が必要です。また、階段の上り下りがお客さまにとって負担にならないかどうかも考慮しましょう。エレベーターの有無も重要なポイントです。
カフェの物件探しでよくある質問
カフェを開業したいけど、何から始めたらいいのかわからない、という方もいらっしゃるのではないでしょうか。ここでは、カフェの物件探しでよくある質問にお答えします。
● カフェの開業資金はどのくらい必要？
● カフェは最低何坪の広さが必要？
● カフェの家賃相場はどれくらい？
● 古民家カフェの物件はどうやって探す？
以上の質問とその回答を見ていきましょう。
カフェの開業資金はどのくらい必要？
気になる開業資金ですが、カフェの規模やコンセプトによって大きく異なります。
一般的に、カフェを開業するために必要な資金は、数100万円から数1,000万円と言われています。初期費用には、物件取得費、内装工事費、厨房設備費、備品購入費、広告宣伝費などが含まれます。運転資金には、人件費、仕入費用、光熱費、家賃などが含まれます。しかし、小規模なカフェであれば、500万円程度から開業することも可能です。居抜き物件を選ぶ、内装をDIYするなど工夫次第で費用を抑えられます。
自己資金で賄えない場合は、日本政策金融公庫や民間の金融機関から融資を受けることが可能です。また、自治体によっては、創業支援のための助成金や補助金制度を用意している場合があるため、積極的に活用していくことをおすすめします。
カフェ開業にも利用できる補助金・助成金制度については、以下の記事でさらに詳しく解説しています。ぜひご覧ください。
『開業時におすすめの補助金・助成金制度11選。申請時の注意点も解説』
カフェは最低何坪の広さが必要？
カフェに必要な広さは、提供するサービスや客席数、厨房設備の規模によって大きく異なります。そのため、一概に何坪必要とは言えません。しかし、一般的には15坪から20坪程度の広さが目安とされています。客席数や厨房設備、倉庫スペースなどを考慮して、適切な広さを選びましょう。
具体的には、テイクアウト専門店であれば、5坪程度のコンパクトなスペースでも営業が可能です。イートインスペースを設ける場合は、さらに広さが必要になります。客席数を10席程度に抑えるのであれば、10坪程度でも可能でしょう。
カフェの間取りについては以下の記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。
『カフェの間取りを決めるポイント｜レイアウト例や内装費用を抑えるコツ』
カフェの家賃相場はどれくらい？
カフェの家賃相場は、立地や物件の規模、設備などによって大きく異なります。開業を検討しているエリアの相場を事前に調べておくことが大切です。都心の一等地では高額になる傾向があり、地方や郊外では比較的安価になります。また、路面店は視認性が高いため、地下や2階以上の物件よりも家賃が高くなる傾向があります。
家賃相場を把握するためには、不動産ポータルサイトや専門業者に相談するのが有効です。複数の物件を比較検討し、ご自身のカフェのコンセプトや予算に合った物件を選びましょう。
古民家カフェの物件はどうやって探す？
古民家カフェを開業したいけれど、理想的な物件を見つけるにはどうすれば良いのかお悩みの方は多いかもしれません。古民家ならではの独特の雰囲気を持つ物件は、一般的な不動産ポータルサイトでは探しにくい場合もあるでしょう。
古民家カフェにぴったりの物件を見つけるためには、いくつかの探し方があります。まず、地域に密着した不動産業者に相談する方法です。地元の不動産業者は、その地域特有の物件情報に精通しているため、古民家物件の情報を持っている可能性が高いです。また、古民家を専門に取り扱う不動産業者も存在します。
特に、近年注目されているのが空きテナント専門のサービスサイトです。これらのサイトでは、古民家を含むさまざまなタイプのテナント物件情報が掲載されており、条件を絞り込んで検索することも可能です。多くの場合、サイト上で物件の写真や詳細情報を確認できるだけでなく、問い合わせや内見の申し込みも簡単に行えます。
これらの方法を組み合わせて活用することで、理想の古民家カフェ物件を見つける可能性が高まるでしょう。希望のエリアや条件を明確にして、根気強く探すことが大切です。
テナリードはカフェにぴったりな物件探しをお手伝いします
カフェ開業に向けて、理想の物件探しは「TENALEAD（テナリード）」にお任せください。
テナリードは、出店希望者と不動産業者をつなげる事業用物件マッチングサービスです。
● あなたにぴったりのカフェ物件をご提案
● 非公開物件をご紹介
● チャットでスムーズにやり取り
最後に、テナリードの特長を紹介します。
あなたにぴったりのカフェ物件をご提案
テナリードは、希望する店舗物件の条件を登録して待つだけで、条件に合った物件の提案を不動産業者から直接お届けします。
物件の立地や広さ、設備、雰囲気など、多角的な視点から最適な物件をご提案しますので、ぜひご利用ください。
自ら物件検索する必要がないため、物件探しにかける時間と労力を大幅に削減できます。特に忙しい方や、初めての店舗物件探しで何から手をつければよいかわからない方にとっては、心強いパートナーとなるはずです。
非公開物件をご紹介
テナリードは、「完全オファー型」のサービスを採用しており、一般には公開されない秘匿性の高いテナント物件も取り扱っています。これにより、競争の激しいエリアや条件の良い物件を、水面下でいち早く確保できるチャンスを提供します。
競争が激化する店舗物件探しにおいて、誰よりも早く好条件の物件情報を入手できるのは大きな強みです。これにより、競合他社を一歩リードし、理想の物件で事業をスタートできる可能性が広がります。
また、他社では希望の店舗物件が見つからなかった方や、特別な条件を持つ方にも柔軟に対応。専門的な視点と幅広いネットワークを活かして、最適な物件をご提案します。
「物件探しに行き詰まっている」「希望の条件に合う物件が見つからない」といった方も、ぜひ一度テナリードにご相談ください。
チャットでスムーズにやり取り
テナリードでは、物件のオファーを受け取った後、不動産業者との直接のやり取りが可能になります。物件に関する問い合わせや内見希望の連絡、契約条件の確認などのやり取りがスムーズに行うことができます。
また、より円滑なコミュニケーションをサポートするため、LINE連携機能を提供しています。
スピーディーかつストレスフリーな物件探しを目指す方に、テナリードは最適なサービスです。
まとめ
この記事では、カフェ物件探しの手順と注意点、物件の種類など、カフェ開業を目指す皆さまにとって役立つ情報をご紹介しました。
カフェ物件選びは、開業の成功を大きく左右する重要な要素です。まず、予算設定を行い、物件情報を集め、内見を通して物件の状態をしっかりと確認しましょう。
開業資金、必要な広さ、家賃相場など、疑問点があれば、専門家に相談することも有効です。理想のカフェを実現するために、この記事でご紹介した情報が少しでもお役に立てれば幸いです。
