「優良物件」の定義とは
「優良物件」とは、単に見た目が良いだけの物件ではありません。
以下のような複数の要素が揃って、初めて「優良」と言えます。
● 収益性が高い
● 立地条件が良い
● 物件の状態が良い
● 契約条件が良い
● 法規制を満たしている
● 将来性がある
それぞれの要素について詳しく見ていきましょう。
収益性が高い
店舗経営を行う上で、収益性の高い優良物件を選ぶことは重要です。収益性が高い物件とは、投資額に対して高いリターンが見込める物件のことを指します。単に賃料が安い物件を選ぶのではなく、売上を最大化し、利益を確保できる物件を選ぶようにしましょう。
収益性を評価するためには、さまざまな要素を考慮する必要があります。例えば、想定される売上高と、賃料や人件費、光熱費などの諸経費を比較し、収益を予測しましょう。立地条件や周辺環境、競合店の有無なども収益性に大きく影響します。これらの要素を総合的に判断し、長期的な視点で優良物件を選定しましょう。
立地条件が良い
優良物件を選ぶ際に、立地条件の良さは欠かせません。立地条件の良さは、「ターゲット顧客層がアクセスしやすい場所にあるかどうか」で判断できます。顧客層の属性や行動パターンを考慮し、最適な立地を見極めましょう。
駅からの距離、周辺の人口、交通量、競合店の有無などをチェックします。駅近は集客力が高い反面、賃料も高いためバランスが必要です。
ターゲット層が多く住む地域や通勤・通学路沿いに店舗を構えたり、人通りの多い場所や看板が目立つ立地を選ぶことで、集客効果が増します。
物件の状態が良い
物件の状態が良いことは、店舗の運営に大きく影響します。快適な空間は、顧客満足度を高め、従業員のモチベーション維持にもつながるでしょう。
物件の状態を見極めるには、以下の点をよく確認してください。
● 建物の老朽化具合
● 設備の機能
● 店舗の内装や外装の状態
さらに、バリアフリー設備の有無も優良物件の条件の一つです。スロープやエレベーター、多目的トイレなどが整っていると、高齢者や障がいのある顧客にも利用しやすい環境を提供できます。こうした要素を総合的に判断し、快適で長期的に運営しやすい優良物件を選びましょう。
契約条件が良い
契約条件が良い物件とは、事業計画に適した内容が整っている物件です。事業計画に適した契約内容であるかを事前に確認することで、開業後のリスクを減らせます。
まず、契約期間は事業計画に合っているかを確認しましょう。短すぎると更新時の負担が増し、長すぎると事業変更に柔軟に対応できません。
また、敷金・礼金の金額や更新料も、初期投資や運営コストに大きく影響します。さらに、賃料改定の可能性や原状回復費用についても、契約内容をしっかり確認しておくことが大切です。
これらの条件が整った優良物件を選ぶことで、スムーズな開業と安定した経営につながります。
法規制を満たしている
優良物件を選ぶ際には、法規制を満たしているかを確認することも大切です。適切な法規制をクリアしていない物件では、営業許可が下りなかったり、営業停止のリスクが生じたりする可能性があります。
店舗を開業するには、用途地域、建ぺい率、容積率、防火地域、避難経路など、さまざまな規制を満たしている必要があります。これらの条件をクリアしているかどうかを事前に確認することで、開業後のトラブルを防ぐことができます。
優良物件を見極めるためには、登記事項証明書や建築確認済証をチェックし、自治体の建築指導課に問い合わせるのも有効です。開業後に問題が発生しないよう、慎重に確認しながら物件を選びましょう。
将来性がある
優良物件を選ぶ際には、将来性の高さも重要なポイントです。時間の経過とともに価値が向上し、安定した収益を見込める物件こそが、長期的に成功を収める優良物件といえるでしょう。
物件を決める際には、現在の状態だけでなく、将来の発展を見据えた選択が求められます。例えば、周辺地域の人口増加や再開発計画に注目することが大切です。人口が増加する地域では、将来的な顧客の増加が期待できますし、再開発によって街の魅力が向上すれば、新たな集客の機会も生まれます。また、交通インフラの整備（駅の新設や道路の拡張）が進むエリアでは、アクセスが向上し、集客力が高まる可能性があるでしょう。
また、競合状況も確認が必要です。競合店が多い地域では顧客獲得が難しい場合がありますが、競合が少ない地域では、独自の強みを活かした集客が可能となります。
これらの要素を総合的に考慮して、将来性のある優良物件を選ぶことで、安定した経営への道を開けます。
店舗向け優良物件探しの下準備
店舗向けの優良物件を見分けるには、事前の準備が欠かせません。下準備として特に重要なのは、以下の2点です。
● どのような店舗にしたいのかを自己分析する
● 資金計画を立てる
それぞれ詳しく見ていきましょう。
どんな店舗にしたいのか自己分析する
どんな店舗にしたいかを明確にするためには、自己分析が不可欠です。まず、自分が提供したい商品やサービス、そしてそれに対してターゲットとなる顧客層のニーズを具体的に考えましょう。例えば、こだわりの商品を少数のターゲット層に提供するのか、それとも幅広い層をターゲットにするのかを決めることで、必要な店舗の広さや設備、立地が絞り込めます。
さらに、自身のスキルや経験も考慮する必要があります。調理師免許を持っているなら飲食店、美容師免許があるなら美容院など、自身の得意分野を活かせる業種を選ぶことで、成功の可能性が高まるでしょう。
これらを総合的に考え、どのような店舗にするかを明確にすることで、優良物件選びへの第一歩を踏み出せます。
資金計画を立てる
資金計画は物件選びに先立って必ず行うべき重要なステップです。必要な資金を明確にすることで、無理のない範囲で物件を選ぶことができます。物件取得費用だけでなく、開業後に必要となる運転資金も考慮して、以下のステップで資金計画を立てましょう。
1. 自己資金を確認する
自己資金が多ければ借入金額を少なくでき、金利負担を減らせます。
2. 開業資金を算出する
物件取得費用（敷金、保証金、仲介手数料、前家賃など）と運転資金（仕入れ費用、人件費、広告費、光熱費など）が含まれます。
3. 資金調達方法を考える
自己資金で不足する分は金融機関からの融資や補助金・助成金を活用できます。融資を受ける場合、事業計画書を作成して金融機関に提出し、返済計画も立てておきましょう。
しっかりとした資金計画を立てることで、安心して物件探しを進めることができます。
開業時に必要な運転資金や開業資金については以下の記事で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。
『開業にかかる費用とは？開業費用の内訳や資金調達方法を紹介』
店舗向けの優良物件を見つけるには？
理想の優良物件を見つけるためには、さまざまな情報収集方法を駆使するのがおすすめです。
● 非公開物件を探す
● 物件の条件を絞りすぎない
● 周辺住民から情報収集する
● 工事業者に相談する
● 不動産業者に相談する
● 弁護士に相談する
● 税理士に相談する
● テナント物件専門サイトを活用する
以上の方法について詳しく見ていきましょう。
非公開物件を探す
非公開物件の情報を入手することで、競合との差別化を図り、理想的な優良物件を見つけるチャンスが増えるでしょう。非公開物件の情報を得るための方法は、不動産業者や周辺住民からの情報収集が挙げられます。
まず最初に、信頼できる不動産業者との密な連携が重要です。希望条件を明確に伝えることで、非公開物件の情報を提供してもらえる可能性があります。さらに、希望エリアの不動産業者に複数登録し、定期的に連絡を取ることで、最新の非公開物件情報を得ることができるでしょう。
周辺住民からの情報収集も一つの手段です。特に地域密着型の店舗を目指す場合、住民から直接情報を得ることで、その地域に合った物件を選ぶ手助けになるでしょう。
これらの方法を組み合わせることで、より多くの非公開物件情報を手に入れ、優良物件を見つける可能性を高めることができます。
物件の条件を絞りすぎない
理想の物件条件を決めることは大切ですが、絞りすぎると優良物件を見逃す可能性があります。例えば、駅近にこだわっていても、少し離れた場所に広くて安い物件があるかもしれません。また、路面店を希望していても、2階の方が集客に適しているケースもあるでしょう。
このように、条件を柔軟に見直せば、新たな可能性が広がります。まずは幅広く物件を探し、比較検討するのがおすすめです。
周辺住民から情報収集する
周辺住民からの情報収集は、優良物件を見つけるために非常に有効です。地域の特性や過去のテナント情報、なぜ閉店したのかなど、住民は他の情報源では得られない貴重な情報を知っています。また、住民の年齢層やライフスタイルを知ることで、開業したい店舗との相性も判断できるでしょう。
情報収集の際は、丁寧に挨拶し、どのような店舗を開業したいかを具体的に説明します。地域のイベントに参加することで、住民と信頼関係を築き、より深い情報を得ることができるでしょう。ただし、プライバシーに配慮し、過度な質問は避けるよう気をつけてください。
工事業者に相談する
開業したいエリアで既に工事を請け負った実績のある工事業者に相談してみるのも良い方法です。工事業者は、物件の情報網を持っている場合が多く、まだ市場に出ていない優良物件の情報を持っている可能性があります。また、物件の構造や設備に関する専門知識も豊富なので、物件の良し悪しを的確に判断してくれるでしょう。
例えば、排水設備や電気容量、ガス設備など、店舗の種類によって必要な設備が異なります。そこで工事業者に相談することで、希望する業態に合った設備が整っているか、あるいは追加工事が必要かどうかなどを事前に確認できるでしょう。
さらに、開業時の工事費用についても相談できるので、資金計画を立てる上でも役立ちます。信頼できる工事業者を見つけることができれば、開業準備から開店後まで、心強いパートナーとなってくれるでしょう。
不動産業者に相談する
店舗物件探しで一般的なのが、不動産業者への相談です。不動産業者は多くの物件情報を持っており、条件に合った物件を迅速に紹介してくれます。また、契約交渉や法的手続きもスムーズに進められるでしょう。
ただし、不動産業者には得意分野があります。ロードサイドや繁華街など、それぞれ強みがあるので事前に確認しましょう。複数の会社に相談することで、より多くの物件情報を得られます。
信頼できる会社を見つけるには、店舗経営者の紹介や口コミを参考にすると良いでしょう。相談時は、希望条件や開業資金、業種、想定している顧客層などを伝えれば、よりニーズに合った物件を紹介してもらえます。
弁護士に相談する
店舗物件選びの際は、弁護士に相談することも有効です。賃貸借契約書の内容は専門用語が多く、見落としや不利な条件がトラブルを引き起こす可能性があります。弁護士に相談すれば、契約内容をわかりやすく説明してもらうことができ、リスクを回避できるでしょう。
また、契約交渉を有利に進めるためのアドバイスや、地域ごとの法規制（看板設置や営業時間など）に関するアドバイスを得られる場合もあるでしょう。
税理士に相談する
開業前や経営中において、税金に関する知識は重要です。税理士に相談することで、物件選びから税金面でのアドバイスを受けられます。具体的には、固定資産税や不動産取得税などの試算をしてもらい、収益性の高い物件選びに役立てられるでしょう。
物件の取得費用やランニングコストに関連する税金、地域ごとの税制優遇なども知ることができます。
また、開業後の税務申告や節税対策について相談できるのも魅力です。税理士との良好な関係を築き、長期的な経営に備えましょう。
テナント物件専門サイトを活用する
テナント物件専門サイトを活用すると、一般の不動産ポータルサイトには掲載されていない店舗向けの物件情報を効率的に探せます。通常の不動産サイトは住宅向けの物件が中心ですが、テナント物件専門サイトでは、店舗運営に適した優良物件が豊富にそろっています。
また、業種やエリア、広さ、賃料など細かい条件で絞り込めるため、希望に合う物件を見つけやすいのも大きなメリットです。例えば、飲食店向けの居抜き物件や、美容室向けの設備が整った物件など、業種に特化した情報を効率よく検索できます。
さらに、一部のサイトでは、未公開の物件情報を取り扱っていることもあり、競争率の低い物件を見つけるチャンスが広がるでしょう。
事業用物件のマッチングサービス「テナリード」では、非公開物件や今後空く予定の物件も紹介されます。また1物件に対して1業者担当制となるため、スムーズなやり取りが可能です。
店舗物件の種類と特徴
開業を検討する際には、まず店舗物件にどのような種類があるのかを把握しておきましょう。それぞれメリット・デメリットがあるので、事業計画に合わせて適切な物件を選択してください。
● 路面店
● ビルイン店舗
● ショッピングセンター内店舗
● 居抜き物件
● スケルトン物件
それぞれの物件の種類と特徴について紹介します。
路面店
路面店とは、道路に面している店舗のことです。人通りの多い場所に店を構えることで、多くの人の目に触れやすく、新規顧客の獲得につながりやすいというメリットがあります。また、店舗の外観や内装を自由に設計できるため、他店との差別化を図りやすい点も魅力です。さらに、営業時間や定休日なども自由に設定できるため、経営の自由度が高いと言えるでしょう。独立開業を考えている方にとって、特に人気の高い物件タイプです。
しかし、路面店は、他の物件タイプと比較して賃料が高い傾向にあります。特に、人通りの多い一等地では、賃料が高額になることが予想されます。また、集客のためには、看板や広告などを設置する必要があるため、別途費用がかかる場合もあるでしょう。さらに、セキュリティ対策も自分で行う必要があるため、防犯カメラの設置や警備会社の契約なども検討しなければなりません。
ビルイン店舗
ビルイン店舗とは、ビル内に入居する店舗のことです。1階以外にも店舗が入ることが多く、同じビルや周辺の店舗状況、地域の特性・客層をまとめて分析しやすいのが特徴です。そのため、ターゲットを絞りやすく、出店計画を立てやすくなります。
駅ビルやターミナルビルに出店すれば、人通りが多く、集客のチャンスが広がります。また、ビルによっては共用の設備やサービスが利用でき、運営コストを抑えられることもあります。さらに、居抜き物件が多いため、初期費用を抑えやすいのもメリットの一つです。
ただし、好立地のビルイン店舗は賃料が高くなりがちです。開業資金に余裕がない場合は、慎重に検討する必要があるでしょう。また、営業時間の制限や内装変更の規定など、ビルの管理規約に従う必要がある点も考慮しておくことが大切です。
ショッピングセンター内店舗
ショッピングセンター内店舗とは、その名の通りショッピングセンター内にある店舗のことです。最大のメリットは、ショッピングセンター自体が集客を行ってくれるため、他の物件と比べて集客力が高い点です。天候に左右されず、駐車場も完備されているため、安定した来店が期待できます。さらに、セキュリティが整っており、女性客やファミリー層を取り込みやすいのも魅力です。
一方で、デメリットもあります。まず、賃料や共益費が高くなりやすく、売上歩合制の場合は売上が低い時期の負担が大きくなる可能性があるでしょう。また、ショッピングセンターの営業時間に従う必要があるため、自由な営業時間設定は難しく、独自の販促活動にも制限がかかることがあります。加えて、競合店が近くに多いケースが多く、競争が激しくなる点にも注意が必要です。
居抜き物件
居抜き物件とは、前のテナントが使用していた内装や設備、什器などがそのまま残っている物件のことです。飲食店や美容室など、設備が必要な業種に適しており、初期費用を抑えられるうえ、開店までの準備期間を短縮できるのが大きなメリットでしょう。また、前の店舗の営業実績がわかる場合は、売上の見通しを立てやすい点も魅力です。
デメリットとしては、設備が老朽化している可能性があり、修理や交換が必要になる可能性がある点が挙げられます。また、レイアウトの自由度が低く、前のテナントの内装を活かした形で営業しなければならないケースも少なくありません。さらに、前の店舗のイメージが残ることで、自店のコンセプトと合わなくなることもあるため、事前に慎重な確認が必要です。
居抜き物件については以下の記事でさらに詳しく解説しています。ぜひご覧ください。
『居抜き物件とは？メリット・デメリット、契約の注意点を解説』
『飲食店開業に最適な居抜き物件の見つけ方と失敗しない選び方』
スケルトン物件
スケルトン物件とは、建物の骨組みだけが残り、内装や設備がすべて撤去された状態の物件を指します。
このタイプの物件を選ぶ最大のメリットは、自由に店舗をデザインできることです。内装や設備を一から設計できるため、ブランドイメージに合った理想的な空間を作ることができます。さらに、最新の設備を導入できるため、光熱費などのランニングコストを抑えられる可能性もあるでしょう。
一方で、注意点もあります。内装工事が必要なため、開店までの期間が長くなることや工事費用が高額になることも注意しましょう。さらに、工事の進行をチェックする必要があり、専門的な知識や業者との調整が求められる場面も出てくるかもしれません。
それぞれの物件のメリット・デメリットを理解した上で、ご自身の事業計画に合った物件を選びましょう。
居抜き物件とスケルトン物件については以下の記事でさらに詳しく紹介しています。
ぜひご覧ください。
『居抜き物件とスケルトン物件の違いは？メリット・費用・期間で比較』
優良物件で店舗を始めるならテナリードにご相談ください
テナリードは、事業用物件のマッチングサイトです。テナント物件を探している出店希望者と、不動産業者を繋ぎ、スムーズな物件取引を実現します。
● あなたにぴったりの物件をご提案
● 非公開物件をご紹介
● チャットでスムーズにやり取り
最後に、テナリードについて詳しく紹介します。
あなたにぴったりの物件をご提案
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非公開物件をご紹介
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チャットでスムーズにやり取り
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まとめ
本記事では、店舗向けの優良物件の見つけ方について解説しました。店舗向けの優良物件を見つけるためには、事前の準備と情報収集が欠かせません。まずは、どのような店舗を開業したいのか自己分析を行い、ターゲット顧客や提供する商品・サービスを明確にしましょう。次に、開業資金や運転資金を元に現実的な資金計画を立てることも大切です。
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