カフェを開業したいと考えたとき、多くの方が悩むのが物件選びと初期費用です。特にスケルトン物件では、内装工事や厨房設備の導入に多額の資金が必要になり、開業までのハードルが高くなります。
前テナントの設備や内装をそのまま利用できる「居抜き物件」なら、初期費用を抑えつつ開業までの期間を短縮することができます。
本記事では、カフェを居抜きで開業するメリット・デメリットや費用の目安、探し方のポイントを解説します。さらに、理想の居抜き物件を探すのに役立つサービス「テナリード」についても紹介します。
居抜き物件でカフェを開業しよう
「カフェを開業したい！」と考えたとき、最初に悩むのが物件探しや資金面ではないでしょうか。
スケルトン物件では内装工事や設備導入に多額の費用がかかりますが、居抜き物件なら前テナントの設備や内装を活かせるため、初期投資を抑えてスタートできます。準備の負担を減らしつつ、理想のカフェを形にしたい方におすすめの方法です。
特にカフェの場合は厨房やカウンター、客席スペースがすでに整っているケースが多く、開業準備のスピードを高められるのが大きなメリットです。
居抜きで引き継げる主な設備
カフェの居抜き物件では、エスプレッソマシンやコーヒーメーカー、冷蔵庫、シンクなどの厨房設備を引き継ぐことができます。また、カウンターやテーブル、椅子といった客席用の家具や、照明・空調設備も残されている場合が多く、追加投資を抑えられる点が魅力です。
特に厨房の給排水設備や電気容量は新設に高額な工事費がかかるため、これらを活用できるのは大きな利点です。
なかには、備品としてコーヒーカップなどの食器も残っている場合があり、さらに初期投資を抑えられます。
カフェ業界での居抜き物件の活用状況
飲食店の中でも、カフェという業態は専門性の高い機材が少ないため、元々レストランだった居抜き物件をカフェとして再生するといったことも可能です。そのため、カフェとして開業できる居抜き物件は非常に多いと言えるでしょう。
また、席数が少ない小規模のテナントでも開業できるため、「立地を重視してテイクアウトメニューに注力する」といった戦略的な物件選びも可能です。
スタイル別｜カフェの居抜き物件
カフェの魅力は、空間デザインや立地によって大きく変わります。居抜き物件を選ぶ際は、前テナントの特徴を活かして独自のスタイルを作り出すことが可能です。
ここでは代表的なスタイル別の居抜き物件活用例を紹介します。
古民家を改装したカフェ
古民家を活用したカフェは、木材の温もりや趣のある建築をそのまま生かせるのが魅力で、居抜きカフェ開業において人気のケースです。
梁や柱を活かした空間は、落ち着いた雰囲気を求める顧客に支持されます。居抜きであれば既存の和風内装や座敷を利用できるため、初期コストを抑えつつ独自の空間を演出できます。地域密着型のカフェや観光地での出店に適したスタイルです。
商店街のレトロな喫茶店
商店街の喫茶店の居抜き物件は、すでに整った客席やカウンターを活用でき、開業コストを抑えながらスピーディーにオープンできます。昭和レトロな内装をそのまま活かすことで、ノスタルジックな雰囲気を演出でき、幅広い世代に訴求できます。
SNS映えを意識したリノベーションを加えれば、若い世代向けのフォトジェニックなカフェとして再生することも可能です。
オフィスワーカー向けのスタンドカフェ
ビジネス街や駅前にある小規模店舗を活用したスタンドカフェは、居抜き物件を使うことで短期間で出店しやすいのが特徴です。また、前テナントの顧客が立地を重視していた場合は、開業後も引き続き常連として通ってくれる可能性があります。
既存のカウンターやドリンク提供設備をそのまま活かせば、初期費用を抑えながら効率的な営業が可能です。テイクアウト需要の高まりにも対応でき、出勤前やランチタイムのオフィスワーカーをターゲットにすることで安定した集客を見込めます。
カフェの居抜き物件の探し方
カフェを居抜きで開業するには、効率よく物件情報を集めることが大切です。主に、以下の3パターンの方法があります。
・不動産業者のWebサイトで探す
居抜き物件を専門に扱うWebサイトを活用し、エリアや賃料、造作譲渡料（前の経営者が残した設備や内装を買い取るためのお金）の有無などを条件で絞り込みましょう。
・出店希望エリアに強い不動産業者を訪問する
地域の不動産会社へ相談することで、非公開の物件情報や条件交渉のサポートを受けられる可能性があります。
・出店希望エリアで現地調査を行う
実際に出店を考えているエリアを歩き、カフェ用の設備がありそうな居抜き物件をチェックする方法も有効です。
複数の手段を組み合わせることで、希望条件に近い物件を見つけやすくなります。
居抜き物件を探す方法については、以下の記事で詳しく紹介しています。
「居抜き物件の探し方とは？おすすめの店舗物件探しサイトも紹介」
カフェの居抜き物件探しにおすすめのサイト
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居抜きでカフェを開業する費用の目安
カフェを居抜き物件で開業する場合、スケルトン物件に比べて初期投資を大幅に抑えられるのが特徴です。スケルトンでは内装工事や厨房設備の導入に500万円以上かかることもありますが、居抜きなら150万〜300万円程度で始められるケースもあります。
ここに挙げる金額は、あくまで一般的な目安です。物件乗りいちや設備の状態によって費用は大きく変わるため、契約前の確認と複数の物件を比較検討するようにしましょう。
居抜き物件の取得費用
居抜き物件を契約する際は、敷金や保証金に加えて造作譲渡料が発生することがあります。
造作譲渡料は前テナントの厨房機器や家具、内装を引き継ぐための費用で、相場は50万〜200万円程度です。加えて、敷金や保証金は家賃の3〜6ヶ月分を求められることが多く、資金繰りの中で大きな割合を占めます。
契約内容を確認し、引き継ぎ可能な設備と費用を明確に把握しておきましょう。
内装や設備の補修費用
居抜き物件には内装や家具が残されていますが、使用状況によっては修繕や入れ替えが必要になる場合があります。特にコーヒーマシンや冷蔵庫、空調設備は経年劣化しやすいため、動作確認を必ず行いましょう。
補修費用は10万〜50万円程度を見込んでおくと安心です。また、自店のコンセプトに合わせて内装を一部リノベーションする場合もあるため、追加費用が発生する可能性も考慮する必要があります。
居抜きでカフェを開業するメリットとデメリット
カフェを居抜き物件で開業することには、コストやスピード面で大きなメリットがありますが、その一方で注意すべきリスクも存在します。ここでは、メリットとデメリットを整理して解説します。
メリット
居抜き物件でカフェを開業するメリットは、初期費用を抑えられるだけでなく、開業準備をスムーズに進められる点です。カフェに必要な厨房設備やカウンター、テーブルや椅子などが揃っていることが多く、一からそろえるよりも手間とコストを大幅に削減できます。
また、温かみのある内装や落ち着いた雰囲気をそのまま活かせれば、短期間で営業を始められるのも魅力です。
コーヒーの味へのこだわりや接客の質が評価されれば、前店の常連客が通い続けてくれる可能性もあり、集客のスタートがしやすい点も居抜き物件ならではの強みと言えるでしょう。
デメリット
居抜き物件でカフェを開業するデメリットは、既存の内装や設備に縛られてしまう点です。例えば、前テナントの雰囲気が自分の理想とするカフェのイメージと合わない場合、リノベーション費用が発生する可能性があります。また、テーブルや椅子の配置が狭く動線が悪い、厨房設備が老朽化しているなど、カフェ運営に支障をきたすケースも少なくありません。
メリットの裏返しになりますが、前店が閉店した理由が立地や衛生面によるものであれば、その課題をそのまま引き継いでしまうリスクもあります。契約前に十分な確認が必要です。
居抜き物件のメリットとデメリットについては、以下の記事でさらに詳しく解説しています。
「居抜き物件のメリット・デメリットを徹底解説！居抜きが向いているケースとは？」
居抜きでカフェを開業する際の注意点
カフェを居抜き物件で開業するのは、費用や時間を抑えられる大きなメリットがありますが、契約や設備の状態を見落とすと予期せぬトラブルに発展することもあります。ここでは特に注意すべき3つのポイントを解説します。
厨房設備や配管、電気容量のチェック
居抜き物件では厨房設備や水回りが残っていることが多いですが、老朽化や不具合があると修繕費用がかさみます。コーヒーマシンや冷蔵庫などの動作確認に加え、配管の詰まりや電気容量が十分かどうかも必ず確認しましょう。
特にエスプレッソマシンや製氷機など消費電力の大きい機器を導入する場合、電気容量不足が営業に支障をきたすケースもあるため要注意です。
ブランディングに影響がないか考慮
居抜き物件は既存の内装や設備を活用できる一方で、レイアウトやデザインの自由度が制限されます。前テナントの雰囲気を残したままでは、自店のコンセプトやブランディングと合わない場合があるため注意が必要です。
例えば、ナチュラルで落ち着いた雰囲気を目指すのに、内装が派手なままでは顧客イメージにずれが生じます。必要に応じてリノベーション費用も見込んでおきましょう。
原状回復の義務や賃貸契約の内容を確認
契約時には、原状回復（退去時に物件を元の状態に戻すこと）の義務や賃貸条件を必ず確認する必要があります。中には退去時に大規模な工事を求められる契約や、居抜き利用が制限されるケースもあります。
また、造作譲渡料の範囲や保証の有無も契約内容によって異なるため、書面で明確にしておくことが大切です。不動産会社や専門家に相談し、リスクを回避したうえで契約するのが安心です。
カフェの居抜き物件探しなら「テナリード」
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まとめ
カフェを居抜き物件で開業することは、初期投資を抑え、短期間で開業できる大きなメリットがあります。しかし、設備や内装の状態、契約内容には注意が必要です。物件選びの際には、厨房設備や配管の確認、ブランディングとの相性、原状回復義務などをしっかり把握しましょう。効率的に理想の物件を探すには、事業用物件に強い不動産業者と出会える「テナリード」を活用するのがおすすめです。居抜き物件を上手に活用し、カフェ開業の第一歩を踏み出しましょう。
