店舗開業を考える際、内装工事や設備投資にかかるコストは大きな課題です。そこで注目されているのが、既存設備を活用できる「居抜き物件」です。
居抜きなら初期費用を大幅に削減し、短期間での開業も可能ですが、注意点やリスクも存在します。
本記事では、居抜き物件のメリットとデメリット、どんな場合に適しているのかを詳しく解説します。さらに、効率よく理想の物件と出会えるサービス「テナリード」も紹介します。
居抜き物件のメリットとデメリットとは？
居抜き物件とは、前テナントが使用していた内装や設備を引き継ぐことができる物件を指します。初期費用を抑え、短期間で開業できるといった多くのメリットがありますが、デメリットもあるためテナント探しでは注意が必要です。
居抜き物件のメリットとデメリットは以下の通りです。
各項目について、この記事で詳しく解説していきます。
居抜き物件の定義や基本情報については、以下の記事で詳しく紹介しています。
「居抜き物件とは？メリット・デメリット、契約の注意点を解説」
居抜き物件のメリット
まずは居抜き物件のメリットから詳しく見ていきましょう。
居抜き物件には、開業費用・開業までの時間といった面で大きなメリットがあります。そのため、「出費を抑えつつ、できるだけ早く開業したい」とお考えの方に最適です。
初期費用が大幅に抑えられる
居抜き物件は、既存の設備や内装を活用できるため、スケルトン物件に比べて内装工事費や設備購入費を大幅に削減できます。
特に飲食店であれば厨房機器、美容室ならシャンプー台など、高額な設備を新たに揃える必要がなく、費用負担を軽減できます。削減したコストを広告宣伝や人材採用に回せる点も大きな強みです。
資金に余裕がない開業者や、できるだけ低リスクで新事業を始めたい場合に非常に有効な選択肢といえるでしょう。
居抜きで初期費用はどれだけ安くなる？
スケルトン物件での開業では、内装工事や設備購入などで500万円〜1,000万円以上かかることがあります。一方、居抜き物件であれば、造作譲渡料を含めても100万円〜300万円程度に収まるケースも珍しくありません。
この差額は、開業資金の負担を大幅に軽減し、資金繰りを安定させます。余裕をもって資金を確保できることは、広告や運転資金への投資にもつながり、開業後の経営安定化に役立ちます。
開業までにかかる期間が短縮できる
居抜き物件は既存の内装や設備をそのまま利用できるため、改装工事にかかる時間を短縮できます。スケルトン物件ではデザイン設計から施工完了まで3〜6ヶ月かかるケースが多いですが、居抜きなら清掃や簡単な修繕のみで済む場合もあり、条件が良ければ1〜2ヶ月で開業可能なこともあります。
短期間で営業を開始できれば、家賃負担を減らしながら、収益化を早めることができます。スピードを重視した出店戦略には、居抜き物件が最適です。
居抜きで開業はどれだけ早くなる？
スケルトン物件では設計や工事期間が長く、開業までに3〜6ヶ月を要するのが一般的です。しかし居抜き物件では、既存設備を活用するためリフォーム工事を最小限に抑えられ、1〜2ヶ月でオープンできるケースがあります。
この期間短縮は、余計な賃料を削減しながら、収益化を早める大きなメリットです。スピード感を求める企業や、複数店舗展開を計画する場合にも、居抜きは非常に有効な選択肢といえるでしょう。
前テナントの顧客を引き継げる可能性がある
居抜き物件を活用する大きなメリットの一つが、前テナントの常連顧客をそのまま引き継げる可能性があることです。
同業態での出店であれば、常連客がそのまま来店するケースも少なくありません。また、既存の立地や商圏に合わせた運営を行うことで、広告費を抑えながら効率的に集客ができます。
開業初期は顧客獲得が最大の課題となるため、この引き継ぎ効果は事業の立ち上がりを大きくサポートします。
開業資金の回収が早くなる
初期費用が抑えられ、開業スピードも早い居抜き物件は、投資回収のサイクルを短縮できます。
スケルトン物件で多額の投資を行った場合、回収に数年を要することもありますが、居抜きなら短期間で利益化が可能です。資金効率が高いため、新規開業者やフランチャイズ展開を考えている事業者にとっては特に魅力的な方法です。
リスクを抑えつつスピード感を持って展開する戦略には、居抜き物件が非常に適しています。
スケルトンよりも物件数が多い
居抜き物件は、スケルトン物件と比較して市場に出回る数が多いのも特徴です。
飲食店や美容系などの業態は、閉店や移転による居抜き案件が常に発生しているため、希望条件に合う物件を見つけやすい傾向があります。さらに、業種に特化した物件情報サイトを利用すれば、複数の候補を効率よく比較検討できます。
選択肢の多さは、好立地の確保や事業戦略に合わせた柔軟な計画に大きく貢献します。
理想の居抜き物件と出会うには、登録して待つだけでぴったりのテナント情報が届く「TENALEAD（テナリード）」をご利用ください。
居抜き物件のデメリット
居抜き物件には多くのメリットがありますが、一方で見逃せないデメリットも存在します。
契約前にこれらを把握し、適切な対策を講じることが、開業後のトラブルを防ぐために重要です。
店舗デザインの自由度が低い
居抜き物件は既存のレイアウトや設備を引き継ぐため、内装の自由度が制限されます。
スケルトン物件ならゼロからデザインできますが、居抜きの場合は構造上の制約や撤去費用の問題で、大幅なリフォームが難しいケースもあります。
理想の店舗デザインや個性的なブランディングを重視する場合は、現地確認の際に必要な改装範囲を明確にし、見積もりを取って判断することが重要です。想定外の費用増加を防ぐため、内見前に「どんな店舗にしたいのか」を明確にし、妥協点を洗い出すことでミスマッチが防げます。
設備が老朽化している可能性がある
引き継ぐ設備の状態は契約時にしっかり確認しなければなりません。
特に飲食店では、厨房機器や換気設備、水回りなどの故障リスクが高く、修理や交換に追加費用が発生することがあります。内見時には必ず動作確認を行い、可能であれば専門業者による点検を依頼するのがおすすめです。
老朽化による修繕コストは大きな負担になるため、契約書に設備の状態や保証条件を明記することも重要です。
前テナントのイメージを払拭するのが難しい
同じ業態での居抜き出店では、前テナントのイメージが残ってしまうことがあります。サービスや価格帯が異なっていても、顧客の中には以前の印象を引きずる人も多く、ブランディングやコンセプト変更に力を入れる必要があります。
内装はそのままでも、外に出す看板は新調するなど、差別化を図る工夫を取り入れましょう。SNSや広告を活用し、新しいコンセプトを積極的に発信することも効果的です。
前テナントが撤退した「理由」がある場合も
前テナントが撤退した背景には、立地の集客力不足や周辺競合の影響など、事業継続が難しかった理由が潜んでいることがあります。そのため、契約前に周辺環境や人通り、ターゲット層の動向を必ず確認しましょう。
可能であれば前テナントが撤退した経緯を不動産業者にヒアリングすることも大切です。情報収集を怠ると、同じ失敗を繰り返すリスクがあります。
契約によっては別途費用がかかる
居抜き物件は初期費用を抑えられる反面、造作譲渡料や撤去費用などの追加コストが発生することがあります。造作譲渡料は、設備や内装を譲り受けるために支払う費用で、金額は数十万円から高額になる場合もあります。
契約前に譲渡範囲や撤去義務を明確にし、トータルコストを見積もることが重要です。こうした費用を把握しないまま契約すると、想定外の出費で資金計画が崩れる恐れがあります。
居抜き物件が向いているケース
居抜き物件は、初期投資をできるだけ抑え、スピーディーに開業したい方に最適です。
特に飲食店や美容室、フィットネススタジオなど、設備投資が高額になりやすい業種に向いています。
また、前テナントと同じ業態で出店する場合は、既存設備の活用度が高く、さらに顧客を引き継げる可能性があるため、集客面でも有利です。限られた資金で開業する個人事業主や、複数店舗を短期間で展開したい企業にとっても、居抜きは効果的な選択肢となります。
居抜き物件が向いていないケース
一方で、独自のブランドイメージやこだわりの内装を実現したい場合には、居抜き物件は不向きです。既存の内装や設備を撤去する費用が発生し、結果的にコストがかさむことがあります。
また、老朽化した設備を抱える物件や、過去のイメージを払拭する必要がある場合も注意が必要です。さらに、立地条件に問題がある場合や、前テナントが撤退した理由が明確でない場合もリスクが高いため、契約前の調査を徹底し、スケルトン物件との比較検討を行うことが重要です。
居抜き物件を探す方法
居抜き物件を探す際には、複数の方法を組み合わせることで効率が上がります。代表的なのは、インターネット上の専門サイトで検索する方法です。条件を指定して簡単に比較でき、新着情報の通知機能を活用すればスピード感を持った物件探しが可能です。
また、地域の不動産業者に相談することで、非公開物件や交渉サポートを受けられる場合もあります。時間に余裕があり、出店予定地に足を運びやすい方は、実際に現地を歩いて調査することも効果的です。掲載前の物件や現地の人通り、競合の状況を把握できます。
居抜き物件を探す方法については、以下の記事で詳しく紹介しています。
「居抜き物件の探し方とは？おすすめの店舗物件探しサイトも紹介」
居抜き物件には「テナリード」
居抜き物件をお探しなら、「テナリード」をご利用ください。
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テナリードは、特に居抜き物件の取り扱いに強みがあります。全国の不動産業者と連携しているため、お住まいから離れたエリアでの居抜き物件探しにも最適です。
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まとめ
居抜き物件は、初期費用を抑え、短期間で開業できる大きなメリットがあります。一方で、デザインの自由度や設備の状態、契約条件には注意が必要です。事前にデメリットを理解し、契約内容をしっかり確認することで、リスクを最小限に抑えられます。効率よく物件を探すには、信頼できる情報源を活用することが重要です。居抜き物件をスムーズに見つけたい方は、希望の事業用物件とマッチングできるサービス「テナリード」をぜひご利用ください。
