店舗開業の際、初期投資をできるだけ抑えたいと考える方に人気なのが「居抜き物件」です。
前テナントの設備や内装を活用できるため、コスト削減とスピード開業を実現できます。しかし、物件選びには注意点があり、適切な探し方を知ることが成功への第一歩です。
本記事では、居抜き物件の定義やメリット・デメリット、探し方のコツ、契約時に押さえるべき注意点を解説します。さらに、待つだけで店舗物件情報が届く便利なサービス「テナリード」も紹介します。
居抜き物件とは？
居抜き物件とは、前のテナントが使用していた設備や内装が残った状態で貸し出される店舗物件のことです。
通常、厨房設備や什器、空調、照明などがそのまま利用できるため、初期投資を大幅に抑えられる点が大きな魅力です。一方で、残された設備が自社のコンセプトに合わない場合は、追加工事や撤去費用が発生する可能性があるため注意が必要です。
居抜き物件は、スピーディーに開業したい場合や、開業資金を抑えたい場合に有効な選択肢といえます。
居抜き物件の定義とスケルトン物件との違い
事業用物件には、「居抜き物件」の他に「スケルトン物件」というものもあります。
居抜き物件は、前の利用者が使っていた内装や設備を活用できる物件のことを指します。一方スケルトン物件はコンクリート打ちっぱなしの状態で、内装工事をゼロから行う必要があります。
スケルトン物件は自由なデザインが可能な一方、工事費が高く開業まで時間がかかるデメリットがあります。居抜き物件なら設備投資を抑え、短期間で営業を始められるため、コストとスピードを重視する開業者に人気です。
居抜き物件が向いている業種
居抜き物件は、特に飲食業や美容業など、設備投資の比率が高い業種に適しています。
例えば、飲食店であれば厨房設備や給排水設備をそのまま利用できるため、大幅なコスト削減が可能です。また、美容室やネイルサロンも、シャンプー台や配管などの設備が整っていることで開業準備がスムーズに進みます。
ただし、コンセプトが大きく異なる場合は追加改装費がかかるため、現状をよく確認することが大切です。
飲食店開業にぴったりな居抜き物件の探し方については、以下の記事で詳しく紹介しています。
「飲食店開業に最適な居抜き物件の見つけ方と失敗しない選び方」
居抜き物件のメリット・デメリット
居抜き物件は、コストや開業スピードで大きなメリットがある一方、デメリットも存在します。メリットとデメリットをきちんと理解することで、ご自身の店舗開業に居抜き物件が最適かどうかが判断できるでしょう。
ここでは、居抜き物件のメリット・デメリットをそれぞれ詳しく解説します。
【メリット】初期投資が抑えられる
居抜き物件の大きな利点は、スケルトン物件に比べて初期費用を大幅に削減できる点です。
厨房や給排水設備、空調などの高額設備を再利用できるため、数百万円規模のコストカットが可能になります。
新規開業はもちろん、リスクを最小限にした多店舗展開にも向いています。限られた予算で開業したい場合には、非常に魅力的な選択肢といえるでしょう。
【メリット】設備や内装が使えるため開業が早い
居抜き物件なら既存の設備や内装を引き継ぐことができるため、改装工事の手間と時間を大幅に削減できます。
例えば飲食店では、厨房設備や換気システム、美容室ならシャンプー台や配管をそのまま利用でき、オープンまでの準備期間を短縮可能です。契約から数週間で開業できるケースもあり、スピーディーな収益化を目指す事業者にとっては非常にメリットが大きいといえます。
【デメリット】内装の自由度や修繕リスクに注意
居抜き物件は既存のレイアウトや設備を引き継ぐため、コンセプトに沿った空間づくりが難しい場合があります。
また、残された設備が老朽化している場合、修繕や交換に予想外の費用が発生するリスクもあります。
契約前には必ず現地で設備の状態を確認し、必要に応じて専門業者に点検を依頼するなど、事前準備を徹底することが重要です。
【デメリット】居抜きならではの費用の発生に注意
居抜き物件には、造作譲渡料や残置物撤去費用など、追加の費用が発生するケースがあります。
造作譲渡料は、前テナントが残した設備や内装を利用するために支払うもので、数十万円から数百万円に上ることも少なくありません。さらに、不要な設備を撤去する場合は追加費用が必要になるため、契約前に条件を確認し、トータルコストを見積もっておくことが重要です。
居抜き物件の探し方4選
居抜き物件は、さまざまな方法で情報を入手できます。
コストや時間を節約するには、複数の手段を組み合わせるのがおすすめです。
ここでは、居抜き物件の探し方として効果的な4つの方法を紹介します。
Webサイトで探す
最も手軽な方法は、居抜き物件に特化したWebサイトを活用することです。
専門サイトでは、エリアや業種、予算などの条件で絞り込みができ、効率的に物件を検索できます。また、造作譲渡料や残置設備などの詳細情報を事前に確認できる点も魅力です。
なかには新着情報の通知機能を備えたサービスもあるため、競争率の高い物件を見逃さずに済みます。複数のサイトを比較し、希望条件に合う情報をスピーディーに収集しましょう。
不動産屋で探す
地域に詳しい不動産業者を通じて探すのも効果的です。ネット上に掲載されていない物件や、非公開の情報を持っているケースが多く、掘り出し物の物件に出会える可能性があります。
また、契約条件の交渉や、残置物の扱いについてもプロがサポートしてくれるため、安心して進められます。
特に初めて店舗を開業する場合は、不動産屋の専門知識を活用することで、トラブルを未然に防げるのが大きなメリットです。
出店予定のエリアを歩いて探す
実際に出店したいエリアを歩いて回る方法も有効です。
街を歩くことで、インターネットには出ていない「近日テナント募集予定」や「居抜き譲渡相談中」といった貼り紙を見つけられることがあります。さらに、周辺の人通りや競合状況、ターゲット層の雰囲気をリアルに把握できる点は大きな利点です。
特に飲食店や小売業を検討している場合は、現地調査を行うことで、開業後の集客力を見極めやすくなります。
同業者に声をかけて探す
意外に有効なのが、同業者や取引先に声をかける方法です。
閉店や移転を予定している店舗情報は、業界ネットワークで流れることが多く、早い段階で情報を入手できる可能性があります。こうした情報は一般公開されないことが多いため、信頼できる業界関係者とのつながりを持つことは大きな強みです。
定期的にコミュニティに参加し、人脈を広げておくことも、効率的な居抜き物件探しにつながります。
居抜き物件探しにおすすめのサイト
立地や条件の良い居抜き物件は人気が高く、物件検索サイトで出会うのは難しいとお悩みの方も多いでしょう。また、フィールドワークで居抜き物件を探すのも、「忙しくて時間がない」「出店予定地まで遠くて足を運べない」とお困りではありませんか？
そんな方におすすめのサービスが「TENALEAD（テナリード）」です。
テナリードなら、従来のように自分で何度も検索する必要はありません。
希望条件を登録しておくだけで、不動産業者からあなたに合った店舗物件情報が届く「待つだけ」の仕組みです。
不動産業者から物件情報が届いた際の通知はLINEのトークにも届くため、新着情報を逃す心配もありません。秘匿性の高いテナント物件も水面下で紹介される可能性があり、思わぬ好条件と出会えるチャンスも広がります。
テナリードは特に居抜き物件の取り扱いに強みがあります。全国の不動産業者と連携しているため、お住まいから離れたエリアでの居抜き物件探しにも最適です。
さらに、会員登録から成約まで完全無料でご利用いただけます。
居抜き物件を選ぶ際の注意点
居抜き物件はコスト削減やスピード開業のメリットがありますが、契約前に確認すべきポイントも多くあります。理想通りの店舗開業を実現させるためには、内見前に注意点を把握しておきましょう。
ここでは、特に重要な3つの注意点を解説します。
設備や内装の状態をしっかり確認する
居抜きとして引き継ぐ設備が劣化している場合、修繕や交換に予想外の費用がかかることがあります。
特に飲食店では、厨房機器や給排水設備、電気容量、空調の稼働状況を必ずチェックしましょう。専門業者に点検を依頼すれば、開業後のトラブルを防げます。また、内装材や床の耐久性も確認し、改修コストを把握しておくことが大切です。
造作譲渡の条件や範囲を明確にしておく
居抜き物件では、前テナントの内装や設備を譲り受ける代わりに「造作譲渡料」を支払うケースがあります。この費用は数十万円から数百万円と幅があり、譲渡の対象や撤去の有無によって変動します。
契約時には、譲渡範囲と費用、引渡し時の状態を明文化し、トラブルを回避しましょう。
賃貸条件や原状回復義務の確認も重要
物件契約では、賃料や契約期間だけでなく、解約時の原状回復義務の有無を必ず確認してください。
場合によっては、退去時に高額な原状回復費が発生することがあります。また、用途制限や営業時間の制約、共益費なども事前に把握しておくことが重要です。
契約条件を細かくチェックすることで、予期せぬ出費を防ぎ、安定した店舗運営が可能になります。
また、スナックやバーなどの店舗として利用したい場合は、深夜営業が可能なテナントかどうかも事前に確認しておくと安心です。
まとめ
居抜き物件は、初期投資を抑え、短期間での開業を可能にする魅力的な選択肢です。しかし、契約前には設備の状態や造作譲渡条件、賃貸契約の細部をしっかり確認することが欠かせません。こうしたポイントを押さえることで、余計なコストやトラブルを防ぎ、安定した店舗運営につなげられます。
効率的に理想の物件を探すなら、事業用物件に特化した「テナリード」がおすすめです。多彩な居抜き物件情報と便利な検索機能で、開業準備をスムーズに進めましょう。
